当前国内外经济热点问题分析（6）

二看住得起还是住不起。从全国的情况来看，到2015年年末，平均城镇房价是7400元每平方米。90平米的标户合66.6万元。城镇居民的可支配收入是31195元，户均收入8.7万元。房价跟户收入比是7.7年。国际上公认的上线是6年到7年的上线，美国认为6年，欧洲认为7年。我们这7.7年略超过7年的上线。在这个条件下，我们认为我国是具备发展居住性房地产市场的空间和条件的。但是，要引导房地产企业转变生产和营销策略，适度降低房价。然后在这个条件下回落到7以下的合理区间，大规模激发居住性房地产的市场，这是全国的情况。  

看北京和上海的情况如何？2016年上半年北京的二手房又涨了32.5%。2015年年底全市平均房价是2.4万元每平方米，包括密云、大兴、延庆在内的平均房价。90平米的标户是215万元，城镇居民的平均可支配收入是52859元，按照2.23人一户，户均收入14.8万元。北京的人数比全国的2.8人要小一点，是2.23人，北京大部分是小户。在这个条件下，房价跟户收入比是14.5年。就是在北京，14.5年不吃不喝的现行收入可以买一个现行的住房。房价不再涨，收入也不变了，14.5年不吃不喝才可以买，但是想现在就住，对不起，得用杠杆，得做贷款。只要做了贷款，这14.5年就得乘以2，怎么也得30年。这个30年，如果还做不到不吃不喝，至少得40年。40年的情况，按照北京市2015年平均结婚年龄，一个家庭的男主人30.6岁，女主人是28.6岁。一个家庭的男主人在他还完房贷的时候，基本上已经年届70了。而男同志的平均年龄是73岁。这是北京。

大家不要觉得北京很严重，其实严重的是上海。2015年年末上海全市平均房价是3.3万元每平方米，90平米的标户是297万元，但是上海全体城镇平均居民收入没有北京高，是5万元，户均收入12.4万元，房价跟户收入比是24年。也就是说如果用了杠杆，那至少要50年，如果再做不到不吃不喝，至少得60年到70年，得按照70年来对待。70年的话，家庭的男主人基本上没有几个能够看到房贷还清的那天，100岁，女主人还可以多一些。另外还有一个很悲剧的，当房贷还清之日，就是城镇土地使用权失效之时。所以，如果单纯论住的话，现在的一线城市确实住不起。

三看在住的过程中谁是真正意义上的刚需。在确实住不起的条件下，我们要干的事情是三件事情。一要引导适当降低房价；二要大力发展分级分类的房地产市场，保障性住房就是满足居住性需求的房子，一定要大力推进和建设；三要推动房地产租赁业规范有序的发展，适当降低租金，能够维持住大家的居住性要求。房子不求所有，但求所用，也是一个路。

在这个条件下，谁是城市住房真正意义上的刚需？不是那些无房户，因为现在的房价，无房户已经很难企及了，真正意义上的刚需是改善性需求的群体，高买高卖，低买低卖，他们成为刚需当中的有力构成。这是我们见到的改善性住房的情况。

第二，房地产市场的租金。从全国情况来看是1：225，就是225个月的租金大约等于一套房屋的房价。国际上公认的标准是200个月到300个月之间，我国非常好的落在200个月到300个月中间，非常完美。但是，我国三线以上城市可不乐观。三线以上城市房屋的租售比是1：400。北京、上海这样的城市基本上在1：600以上。也就是说，房屋要600个月的房租才能等于现在一套房的房价。600个月的房租核算成年租金收益率是多少？1.7%左右。在当前条件下，大家都觉得房租已经很高了，但是实际上发展专业性的房屋租赁市场，对于北京和上海这样的城市来讲还是一个重大的难题。因为房租的出租收益率只有1.7%。咱们周边的房子动辄一套房子就是10万元一平米，一个60平米的房子就600万，你一个月给5000块钱的租金，一年才6万块的租金。6万块钱租金除以600万的房子，平均收益率才1%，存银行还有2.1%的利息。在这个条件下，发展专业性的房地产租赁市场，有很大的难度；推进居业同城，适当的建立公租房，是落实我国租赁市场的建设和发展，满足老百姓居住性需要的重要举措。