当前国内外经济热点问题分析（4）

由此，我国新旧动能的双引擎格局现在基本形成。

三、关于我国房地产发展问题

房地产问题既是一个民生问题，也是国家宏观经济层面的一个重大问题。

（一）据2015年年末我国国家资产负债表的数据，看一看我们国家到底有多少存量资产、有多少增量资产，它们彼此之间是不是能够匹配在一起。到2015年末，我国存量资产总额是740万亿人民币，距离美国没差多少，基本上是一步之差。740万亿的资产当中，大约有455万亿是房地产，285万亿是生产性设备和厂房类的投资，还有一些古玩字画、贵重金属等等都在其中。

从属性来看，存量都不创造价值，存量都不创造GDP，GDP是增量价值的总和。之所以这套房子值10万块钱一平米，是因为这个房子所获得的收益能够至少达到社会的平均收益。我可以不参与当期生产，但是我一定要参与当期的回报、参与当期的价值分配。房子参与当期分配有两种参与渠道。第一种渠道，参与当期生产，又参与当期分配；第二种渠道，不参与当期生产，只参与当期分配。

我们把第一个渠道称之为租金渠道，第一个渠道的模式称之为房地产租赁市场。房地产租赁市场最大的好处是，参与当期GDP的生产，又参与当期GDP的分配。以参与为前提，获得分配的价值。比方说把一套闲置住房租给了来北京工作的一个刚刚毕业的大学生。这个大学生每个月所赚得10000块钱的收入向你支付了5000块钱的房租，你的这个房子虽然不直接创造GDP，但是参与了GDP的创造过程，并且获得GDP的分配。还有一种情况，投资性房地产市场。房子连租也没租，不参与当期GDP的创造，但是不影响房屋的价格上涨，你的房屋该涨价还是涨价。在这个条件下，依托房价的溢价而形成了GDP的回报，增加值的回报，称之为投资性房地产市场。就是说，我国的存量房地产市场可以分为两类：一类是租金；一类是投资收益。

我国大约有250万亿左右的房子，包括商业用房、办公用房和出租住宅，是以租金为主要收益来源的。那么455万亿减去250万亿，还剩200万亿。这200万亿的房子是不参与当期GDP的生产，只参与当期GDP分配的房子。那么，这个房子要拿回多少收益，才算获得了社会平均收益呢？我国2015年的贷款利率是5.69%，我们取它的一半，3%来进行计算，这个不高，非常低的一个收益率水平，获得3%就算达到了社会的平均收益率。在这个条件下，存量房地产不创造任何GDP，但是创造GDP的部门要向它支付多少钱呢？要支付6万亿，才能维持房地产还值这么多钱。我国GDP总量，2015年年末是67.67万亿。6万亿的占比相当于9%，就是说我国创造GDP的企业，从毛利润率当中，从管理费用、销售费用和财务费用中又转移走了9%给房地产，才能维持现在的生产和资产体系的基本平衡。

这9%是什么概念？每百元主营业务中成本为85.83元，那么毛利润率是14.17%，这是不减除三项费用的，因为它只扣成本。那么拿出9%给房地产，还剩下多少？剩下5.17%。这5.17%还要解决自己的销售、管理、财务费用，还要纳税。就是说，当前实体经济发展相对缓慢、投资增速也出现较大程度的下滑，这与我国房地产市场现在所形成的这个格局有着重大的关系。GDP就像一个动力，这个动力要创造价值，创造出来的价值要养活每一个人，还要维持大家合理合法的资产价值。GDP就是一匹小马往前跑，它要满足这么大的一个资产市场，一个小马拉大车的格局基本形成。而在资产市场当中，绝大部分资产还不是生产性资产，就是说自己不能直接创造价值，只能分担价值。这种条件下，小马拉大车的负担就越来越重，达到了10倍于GDP的规模，并且绝大部分都是不创造价值，只等着分享价值的资产，这怎么能行呢？！

（二）我国房地产市场的时间发展序列。其一，我国房地产市场于2002年左右开始起步。起步阶段的典型特征就是几乎家家一套房。一套房就没有可贸易性。所以存量房地产的规模很小，但是增量房地产的水平高、规模又大、价值又高。增量房地产市场在这个过程当中就迅速成为国民经济增加值的重要来源。增量房地产创造的是增加值，进入到的是GDP，其创造的增加值越来越多，成为GDP的主导产业，给整个经济增长做出了重大贡献。