当前国内外经济热点问题分析（5）

其二，2007年以后我国存量房地产的价格上来了、规模也上来了，可贸易量也上来了。2007年以后，我国存量房地产的规模非常地庞大，新建房地产市场尽管还在创造GDP，但是创造出来的GDP已经小于存量房地产市场拿走的GDP了。但是，这个时期的房地产市场不构成我国经济增长的累赘，因为它还有一个重要的功能，就是资产跳板。浙江省有一个统计数据，中小企业的净资产如果靠生产积累，大约5年到6年翻一番。如果中小企业2009年以后采取一个措施，有了钱就买房，买了房以后再抵押贷款，再用贷款来开展生产，生产出来产生的收入再买房，再用房子再抵押贷款，做这样的循环，净资产大约两年左右就可以翻一番。换句话说，借助房地产的资产跳板可以迅速完成资产积累。完成资产积累以后，可以上新的设备、新的技术、开展新的产品研发、形成新的销售网络等。可见，房地产对于国民经济来讲，作用还是很明显的。作为资产跳板的房地产是有一定的泡沫的，但是这个泡沫要不要紧？不要紧，因为把整个实体经济的局面改变了，效率提升了、劳动者的工资给增长了、就业保障了。在这个条件下，收入更高了，就可以承担较高的房地产价格，把房地产泡沫也吸附掉了。可见，资产跳板不是一个问题，而是在这个过程中应该抓住的一个重大历史机遇。

这个历史机遇需要我们做两步：第一步是做好让生产性资产尽可能的是无税状态；第二步是让房地产这样的投资性资产保持一个有税的状态。在这个条件下，人们才愿意离开房地产市场，进入实体经济。那么离开的多，房价不至于涨的多，大家就可以买得起，形成一种良性循环。房价保持稳定、生产得以扩张和改进，同时把泡沫吸附掉。2008年，我国启动了生产型增值税转为消费型增值税的改革。这个改革之后，所有的设备类的生产型固定资产都是无税状态，因为买设备所产生的税是可以纳入到抵扣中进行抵扣的。而房地产应该加税，这一步却迟迟未有出台，一直迁延到现在还没有出台。预计2017年会开展房地产税立法

2015年以后，因为资产跳板功能没有发挥，没有一个机制让它离开资产市场，就导致了资产市场所占的规模越来越大，导致了现在的房地产单纯以居住为目的的购买，基本上是既无需求、又无购买力的一个情况。很多人买房地产主要是为了做投资。由此，房地产风险成为我国国民经济需要应对的重大宏观风险之一。

刚才我给大家匡算了，房地产市场至少要拿走6万亿的GDP才能维持自己就值这么带钱。6万亿的GDP是什么概念？我刚才用了毛利润率帮大家进行分析。再给大家另外一个概念，2015年的GDP是67.67万亿，2014年是63.34万亿，2015年减2014年是4.4万亿。我们把2015年和2014年之间的4.4万亿都给房地产市场，还不够，还得给房地产市场1.6万亿才够。这1.6从哪儿来？从存量部分来。原来分配给企业的空间，2016年不能给这么大的空间，要拿走，而增加值空间是企业得以正常维系生产经营的必要前提。有这个增加值空间，就可以生产；没有增加值的空间，一到两年左右就是关门。在这个条件下，我们对待房地产市场要从宏观经济的视野来看待如何推进房地产市场的去库存问题。所以中央说的很清楚，要大力发展两个市场：一个是居住性的房地产市场；一个是租赁性的房地产市场。居住性的房地产市场回归房地产的本原；租赁性的房地产市场，参与当期GDP生产，又参与分配，不构成对当期GDP的直接影响和阻碍。

（三）我国到底现在具不具有发展租赁性和居住性房地产市场的条件？第一，保障性住房。对此我们解决这样三点：一是够不够住；二是住不住得起；三是住的过程当中谁是真正意义上的刚需。

一看够不够住。我国城镇常住人口到2015年年末是7.7亿人，大约合2.75亿户，城镇的存量房地产规模是3亿套。3亿套除以2.75亿户，户均住宅是1.09套。现在的房地产市场保证我们现在常住人口（包括农民工）家家有房住，完全够用，不是问题。有的同志说还有动态发展的城镇化。2016年1到8月，我国正在建设的房地产还有5333万套，已经建成的房地产是817万套，这个还没有往里加。另外我们城市当中，还有很多小产权房，拥有居住性的保障功能，但是没有纳入到刚才所说的统计当中，预计这个数字也不会低于4000万套。我们大约还有1亿套房子正在建设，或已经建成尚未纳入统计。在这个条件下，1亿套房子再解决接近3亿人进城，应该也不是问题。

有的同志说，北京、上海不够住。北京的常住人口是2170万，但是北京、上海这样的大都市不宜按照户数算。比如说一个人在北京工作，老婆、孩子在外地，有了条件，具备在北京落户和安家条件的时候，老婆、孩子就接过来了。在这种条件下，不宜按照2.23人的户数来算。我们按照人均住宅量来算。那么北京的存量住宅到2015年年末是1570万套，除以常住人口2170万人，北京户籍人口才1465万，在这个条件下，北京人均住宅量是0.72套。上海的人均住宅量是0.67套，而国际上同类的大都市东京、纽约、伦敦，基本上在0.4套到0.48套之间。按照这个标准，在国际上同类的国际大都市中，北京、上海人人有房住也绝不是问题。