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戴孟勇:《中华人民共和国民法典》出台标志中国进入法典时代(上)(5)

三、《中华人民共和国民法典》第二编:完善物权法律制度

《民法典》第二编是“物权编”,该编的体系和内容主要吸收了2007年颁布的《中华人民共和国物权法》的内容。“物权编”有5个分编:第一分编是“通则”;第二分编是“所有权”;第三分编“用益物权”;第四分编“担保物权”;第五分编“占有”。

第一分编“通则”的内容是“一般规定”。物权的种类和内容只能用法律来规定,当事人不能创设法律所没有规定的物权类型,也不能约定法律所规定的物权内容之外的其他物权内容。比如,我国历史上一直存在着典权制度。新中国成立后,到二十世纪八九十年代,还时常发生典权纠纷,最高人民法院也先后发布过不同的司法解释,就如何处理相关的典权纠纷表明了最高法院的态度。典权制度在《民法典》中是不被认可的,如果约定所谓的典权,只有双方当事人之间的合同效力,不能取得像房屋所有权相同的物权效力。

再比如,居住权。《中华人民共和国物权法》并没有对居住权有所规定,但《民法典》的“物权编”对居住权进行了规定,所以现在居住权符合物权法定原则,可以作为独立的物权来对待。

在“物权编”第一分编“通则”中还规定了物权变动的条件,比如,设立不动产抵押权、变更物权、转让物权等内容,理论上统称为物权的变动。《民法典》对于物权的变动区分了不动产物权和动产物权。

何为不动产物权的变动?比如,国有土地建设用地使用权的转让,或城镇的房屋所有权的转让,这些不动产物权的变动,原则上需要经过依法登记,才能发生不动产物权变动的效力。像当事人双方签订了房屋买卖合同后,卖方把房屋钥匙交付给买受人,房产证明也交付给买受人,但双方没有到房地产管理机关办理房屋所有权的转移登记手续,这种情况下,买受人尽管占有了房屋,但由于没有办理房屋所有权的转移登记,所以买受人在法律上还没有取得房屋的所有权。如果他想取得房屋所有权,就必须和出卖人一起,到房地产管理机关办理房屋所有权的转移登记。

动产物权变动原则上需要交付才发生效力,比如,买卖电脑、汽车,正常情况下如果当事人没有另外约定,电脑、汽车的所有权从出卖人将商品交付给买受人起,买受人就取得了对动产的占有。不动产物权变动一般采用“登记要件主义”(指将登记作为不动产物权变动的要件,非经登记不能在当事人之间产生物权变动的效果,更不具有对抗第三人的效力,而且其登记还有公信的效力)。动产物权变动采用交付要件主义(交付要件主义以移转占有为物权变动生效的要件,即在移转占有前,物权的变动不仅不能对抗第三人,而且在当事人之间也不产生效力),这些只是原则上的规则。

《民法典》的“物权编”还规定了很多例外。所以,至于某些动产物权、不动产物权的变动到底是经过登记还是经过交付才能发生效力,要看相关的具体法律条文的不同规定。

《民法典》“物权编”的第二分编是“所有权”,这里主要规范了所有权的“一般规定”“国家所有权和集体所有权、私人所有权”“业主的建筑物区分所有权”等内容。按《民法典》第二百四十条规定:“所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”关于所有权的客体,按“物权编”第五章的规定,有一些不动产的所有权依法只归属于国家,所以国家所有权的客体具有特殊性。比如,城市的土地,按《中华人民共和国土地管理法》第九条规定:“城市市区的土地属于国家所有”。当然一些历史遗留问题除外。此外,矿藏、水流依法都属于国家所有。

“物权编”第六章是业主的建筑物区分所有权,这部分内容主要针对城市或一些经济比较发达地区,所建立的多户、多栋的住宅小区。在城市的住宅区中有很多楼宇,每一栋楼宇还有很多住户或商业用房。所以,如果有纠纷,当事人之间形成的法律关系就会比较复杂。按《民法典》第二百七十一条规定:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”这一条有两个部分:一是对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权。但对高层小区居民除了对密闭空间享有所有权外,对共用的楼道、电梯,墙体、花园等设施不享有专有所有权。

由于业主的建筑物所有权既涉及专有部分所有权的归属,又涉及到共有部分的共有权归属和行使问题,所以关于共有部分的共有权行使,会牵扯很多问题。这些问题要交给业主大会,通过会议的方式进行决策。

责任编辑:李天翼校对:杨雪最后修改:
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