戴孟勇：《中华人民共和国民法典》出台标志中国进入法典时代（上）（6）

“物权编”第七章的内容是“相邻关系”。邻里之间在建筑住宅小区内生活，难免会发生一些纠纷。比如，一方在家里养鸽子、流浪猫狗导致居住环境变糟，给邻居的房屋所有权的行使造成妨害，甚至构成侵权，所以《民法典》针对此类问题进行了比较详细的规定。

“物权编”第八章的内容是“共有”。《民法典》第二百九十七条规定：“不动产或者动产可以由两个以上组织、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。” 第二百九十八条规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。”比如，甲、乙、丙三个好朋友，分别出资一百万元购买了一条临街的商铺，在取得所有权后，他们把商铺的所有权登记在三个人的名下，然后将商铺对外出租，收取租金，再由三个人分别进行分配。在这种情况下，该商铺的所有权是按甲、乙、丙三人各自出资份额分别享有的。按份共有，《民法典》第三百零五条规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。” 第三百零六条规定：“按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的，应当将转让条件及时通知其他共有人。其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权。两个以上其他共有人主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。”

还有一类是“共同共有”，就是两个以上的共有人之间，不区分份额共同对共有的不动产或动产享有所有权。“共同共有”主要指夫妻共有财产和家庭共有财产，夫妻双方在婚姻关系存续期间买的房屋、汽车，尽管只登记在一方名下，但法律上认为这些属于夫妻双方共同共有的财产，所以对于共同共有财产的转让、处分要经过全体共同共有人一致同意。

《民法典》第三百零一条还规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。”

《民法典》的“物权编”第三分编是“用益物权”。在我国，土地所有权归国家和集体所有，不允许一般法人、自然人所有。所以对土地的利用，主要是在国家所有、集体所有的基础上，给需要用地的个人或单位设立用益物权来进行使用。比如，农村的土地会设立土地承包经营权、宅基地使用权，城镇国有的土地会设立建设用地使用权。所以《民法典》第三百二十三条规定：“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。” 从《民法典》的内容看，“用益物权”仅对他人所有的不动产享有权利，并没有承认在动产上设立的“用益物权”。

《民法典》“物权编”第十一章是第一类重要的“用益物权”，即“土地承包经营权”。《民法典》第三百三十条规定：“农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度。”这部分内容基本沿用了《中华人民共和国农村土地承包法》中的相关规定，同时对《中华人民共和国农村土地承包法》作了更规范的规定，在“物权编”中承认了土地经营权的设立。

近几年，国务院一直推行农村土地制度改革，大力推动“三权分置”，“三权”即农村土地所有权、农村土地承包权、农村土地经营权。从《民法典》的框架看，农村土地所有权属于农村集体经济组织，农村集体经济组织将集体所有的土地按照人口来分配给该集体经济组织的成员，这些成员由此取得土地承包经营权。但这个土地承包经营权原则上不允许转让，所以，为了使土地的使用权、经营权流转起来，按《民法典》第三百三十九条规定：“土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权。”《民法典》第三百四十一条规定：“流转期限为五年以上的土地经营权，自流转合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请土地经营权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”

第二类重要的“用益物权”是“建设用地使用权”。《民法典》第三百四十四条规定：“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。”这一条中，看似建设用地使用权的客体仅指国家所有的土地，但实际上根据《民法典》和《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，现在在集体所有的土地上，可以依法设立建设土地使用权，只不过在《民法典》的“物权编”中，没有为集体建设用地使用权作专门的规则。关于集体建设用地使用权的设立、转让、消灭等问题，要参照关于国有土地的建设用地使用权的规则。

关于建设用地使用权的问题，在立法过程中，媒体上热炒的一个问题是，建设用地使用权的期限如果届满后该怎么办？到底是通过招拍挂、协商的方式续期，还是自动续期，如果自动续期，这些权利人需不需要再交费，怎么交费？实际上，在2007年制定《中华人民共和国物权法》的过程中，这个问题就已经有争议了。

 按《民法典》第三百五十九条规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。”

第三类重要的“用益物权”是“宅基地使用权”。《民法典》第三百六十二条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”关于“宅基地使用权”，《民法典》“物权编”没有设立实质性规则，因为它涉及到宅基地使用权允不允许权利人自由转让，允不允许农村集体经济组织的成员放弃宅基地使用权，退出集体经济组织等问题？比如，有些地方在农村推行“合村并居”，农村在建设新住宅小区时会让农民把以前占用较多的宅基地腾出来，节约建设用地。这种情况下，就出现了宅基地使用权的处理问题。另外，宅基地使用权可不可以像土地承包经营权实行“三权分置”，在宅基地使用权上再设立一个类似土地经营权的规定，这些问题还都在理论探索和实践摸索中，所以不适合在《民法典》中对宅基地的使用权制度作出具体规定。

第四类重要的“用益物权”是“居住权”。这部分内容是《民法典》新设定的“用益物权”，在2007年颁布的《中华人民共和国物权法》中没有规定居住权。中央考虑到居住需求对人们追求美好幸福的生活非常重要，并且明确了房子是用来住的,不是用来炒的。在此背景下，《民法典》的“物权编”规定了“居住权”。《民法典》第三百六十六条规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”所以这里的“居住权”是在他人所有的房屋上设定的，这个“居住权”的客体只能是他人的住宅。

“居住权”设立的条件。《民法典》第三百六十七条规定：“设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

居住权合同一般包括下列条款：

（一）当事人的姓名或者名称和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的条件和要求；

（四）居住权期限；

（五）解决争议的方法。”

在这一部分，当事人可以通过合同的方式约定居住权，也可以在遗嘱中约定给某个人设定居住权。比如，老人的再婚问题往往会引发家庭矛盾，因为一些老人的子女不愿意老人再婚的原因是担心他们再婚之后，新的配偶在这个老人去世后，可以以继承人的身份来继承相关的房屋财产，从而影响老人子女的利益。即便老人不顾子女的意愿和新老伴结婚，新老伴也会担心将来这个人去世后，他的子女会不会把自己从房屋里赶出来。