稳中求进与民生指向（4）

第一，房地产资产市场泡沫及其经济社会后果。

这几年房地产资产市场的泡沫已经相当严重，而且对我们的经济和社会生活都产生了多方面的负面后果。一是加大了企业经营的成本；二是给居民生活带来很多不便；三是造成了隐蔽的区域转移支付；四是财源不可持续和未来的潜在财政压力。

从企业经营方面来看，房地产成本过高，对企业经营带来的压力可想而知，也使得太多的资本不是致力于从事实业经营，而是流入房地产领域去追逐房地产的高利润。

在居民生活方面也带来了很多麻烦。太多的生活必要设施已经承担不起目前的房地产成本。不要说一些像九门小吃等小吃，就是像味千拉面这样利润率较高的企业也承受不起房租的价格，很多店面都关门了。原来，居民下楼走不了几步就可以找到吃饭的地儿，现在要吃个便餐，要走出一大截路，这对居民生活福利到底是好是坏？我想这不难理解。

过高的房地产价格形成了一种隐蔽的区域转移支付，这等于是把底下的收入集中到中心城市，通过房地产价格给中心城市的地方政府财政收去了。而对于地方财政来说，这又是一种不可持续的财政来源，还给未来造成了潜在的财政压力。

目前房地产泡沫也在推动自己走向死结。因为快速高涨的房价使拆迁户的要求越来越高，也使得部分失地的农民和拆迁户特别是郊区拆迁户不劳而获，从社会财富中取得了过大的份额，以致于造成新的社会不平和腐化堕落，这样的风险和矛盾正在显著上升。有很多地方，特别是一线城市，拆迁户能拿到几千万的补偿款，所有这些归根到底都是要商品房购房者、企业、城市新移民来买单的。如此不依靠辛勤劳动，而依靠拆迁得到的巨额横财，使得不少拆迁户迅速养成了挥霍无度的生活方式，甚至是走向彻头彻尾的腐化堕落。在上世纪90年代珠三角工业快速发展的时候，当地的居民中就已经出现了一大批靠拆迁征地坐收渔翁之利的居民，这样的居民的子弟堕落比例特别高，而现在就更不用说了。中国汽车流通协会在2010年、2011年做了一个调查，北京一年进口的豪车有一半以上是被拆迁户买走的。有些卖汽车的经销商就专门盯着哪个地方拆迁，马上上门去推销豪车。这么搞下去，第一对所谓的受益者并不是什么好事；第二也会让拆迁以后的城市自己发展不下去。

第二，解决问题的出路在哪里？

在现在的情况下，解决问题的出路有这样几个：一是限购，这是目前必须延续的权宜之计，最终是一定要退出的。二是加速保障性安居工程建设以加大供给。三是实施物业税以遏制投资性需求，并为政府开辟可持续财源。四是从长期解决办法来看，还是要改善区域发展失衡。否则，过多的人口和资源集中在少数的中心城市，想要避免房地产泡沫是根本不可能的。

第三，避免房价问题上的极端思想误区。

这几年我们探讨房地产、房价问题很火爆，吸引了社会很多的关注。实话说，房地产是在中国所有合法经营的产业中，社会声望最糟糕的产业。我赞成抑制房价，对总理说的房价还没有跌够的判断，我也是赞成的。但在房价问题上面，我们也要避免极端的思想误区，有一些学术界朋友在房价问题上的一些主张深得人心，很受人拥护，但我觉得这些主张是不可行的，缺乏经济和社会的合理性。为什么呢？第一，对于中国这样一个人口密度较高的国家来说，且不说房地产价格过低，只会使得人们在生产和生活过程中，不注意节约用地，而浪费稀缺的土地资源。第二，适度高位的人口密度和房地产价格有助于购买力和创新集中于可贸易品的部门。对中国来说，制造业是我们国家经济发展立足的基础，而促进制造业发展需要推动购买力和创新集中在制造业的可贸易品部门。由于我们人口密度高于美欧发达国家，只要我们国家能够保证房地产价格不至于高得失控，我们的制造业和贸易部门将因此获得额外的优势。因为房地产属于非贸易品，一个国家的国民如果把太多的收入和精力用于消费非贸易品，那么可贸易品的产品得到的购买力和研究开发动力就会削弱。由于我国人口密度较大，不可能在住房面积方面、消费方面达到欧美的水平，那么我国的居民在适度满足了住房需求之后，必然对可贸易品投入更多的购买力和精力，就会推动制造业和可贸易品部门的发展。

（据宣讲家网站报告录音整理

责任编辑：凌洁）

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