产业园区门槛高 政府应引入市场机制

近日，北京社科院副院长，国内知名总部经济权威赵弘在“产业地产真伪之辩”论坛上，指出：产业地产对传统地产商来讲门槛高，建议政府引入市场机制。

产业地产热，对开发商暗藏高“门槛”

产业地产的发展历经了三大阶段，第一阶段为企业自建产业园区阶段，政府支持大型企业进驻并自主开发，通过其行业影响力，带动上下游企业加入园区建设，但是这种大型企业自建园区只是为自己的产业链升级和完善做整体配套，对区域、对经济发展的推动作用微乎其微。更加造成了中小企业选址难的困境；第二阶段为工业地产阶段，以政府开发为主导，规划各种开发区、工业园，示范带动区域经济全面发展。由较强资金实力和开发经营的企业开发，但是由于政府需求的增加与企业日益增加的形象需求，产品低端、配套不足等弊端开始暴露；第三阶段为产业地产阶段，产业地产以产业为主导，作为产业集聚的载体和组成部分，能够有效的创造企业的集聚力，通过共享资源，带动关联企业的发展，从而推动产业集聚的形成，推动产业合理布局。实践证明产业集聚能够在人才集聚、信息集聚、市场交易等方面提高企业的运营效率，形成更强的竞争优势。

据方迪总部经济研究院数据，从2005年第一次楼市调控开始，一线城市约有30%的传统房地产商转向产业园建设开发。同时，实体企业、国外资本、专业产业地产开发商的扩张也很迅猛。在市场火爆的背后，问题逐渐凸显。

北京社科院副院长赵弘博士认为房地产系类调控政策，是中国从可持续发展，从国家整体发展和谐稳定，从国家大局来考虑的。作为一个房地产商应该做好转型准备，应该有这样的认识。产业地产是传统房地商转型的一个重要方向，传统房地产商逐步成为产业地产市场不开不可忽视的大军。但是，真正的产业地产商和一般意义上的房地产商是有非常大的区别的，这种差别为传统房地产开发商进行产业地产埋下很高的门槛。

高门槛首先来自客户需求的差异。传统房地产客户需求比较简单，一般来讲以价格为导向。小区价格高，配套完善高档，吸引来的也是高收入客户。价格低的小区，也有自己的分布区域、配套交通条件。传统住宅产品相对标准化一些。客户的决策时间也比较短，往往家庭决策，一个人两个人可以快速做出决断。另外，客户对服务的要求也没那么复杂，主要是生活服务。所以房地产商的运作比较容易，只要拿到地，盖楼，而且地段好，房子好，价格合适就卖掉。

而产业地产面对企业客户，企业的要求是非常复杂的。

第一，客户主要是企业，而企业首先要考虑企业在哪里安顿，这是很重要的问题。因为企业得考虑自己的品牌，如果这个区域过于分散，或者说没有一定知名度，企业是不敢在那里安家的，因为企业形象和地域连在一起的，一个园区也好，一个开发的区域也好，能不能在开发过程形成品牌，往往是企业首选的一个因素。为什么像北京CBD，像中关村或者总部基地，或者一些年轻园区的房子供不应求？反之一些零散的包括写字楼却没有那么强烈的需求？就是因为品牌的关系。

第二，考虑服务。因为企业要发展，能不能得到一个应有的专业化的服务，包括生活服务，但不局限于生活服务。包括金融、会计、法律、会议展览、产品展示，有没有这一类的条件？再比如说员工的宿舍，员工生活的地方。这些条件如果满足不了，企业就很难去做出选择。同时，企业选择过程比较长，要比较各种方案来选择。一个地区形成一个产业集群需要很长的过程，这个过程如果时间达不到，那么这个集聚程度达不到，企业吸引力不强。从这个意义讲，产业地产商是需要专业化水平，专业化服务，才能够完成这一项工作。

因此，赵弘博士强调：产业地产对开发商、对于政府的要求都很高。

呼吁政府引入市场机制运营园区

中国的产业发展大致经历的两个阶段：

第一阶段是以国企为主导的分散模式。那时，国有企业选址基本上不讲集聚，哪有地哪就有企业，所以企业分布零零散散。这种情况带来了问题，污水处理等没办法集中进行。每个企业孤零零在一个地方，幼儿园、学校、各种服务设施都要自己去服务自己。

第二阶段是集中化阶段。针对前一阶段的问题，国家开始朝着一种集约化，园区化，规模化的三个方向发展。所谓集中化，就是把分散的集中在一个区域来，不是到处干工业企业。园区化就是通过划定园区做出规划，组织企业生产。第三个就是规模化，通过集中、集约形成规模经济。这是我们转变发展方式在产业组织形态中的创新定位。

集中化最早是企业政府独揽，政府全包。然后通过化整为零，让企业把地拿出去，让企业来生产来建设。政府等于起到了一个招商的作用；再后来又产生了一种大企业用一部分，然后再去招一部分这种情况。比如，盖写字楼，可能用上两三层，其余的去招商。现在，随着市场的发展，集中化过程逐步出现了像联东U谷这样的产业园区专业运营商。这也是政府应引入的园区运营市场模式

专业运营推动园区市场化

产业园区专业运营商，他们建的园区自己不用，就是要招很多企业进来。这样的情况下，实际是一种社会分工的细化和深化——从政府独揽全包型走向利用专业机构来进行。

利用专业机构有如下几个方面的好处。

第一，有助于专业化，通过专业机构可以发展更快。

第二，服务品质提升。因为开发商要赚钱，要树立品牌，没有服务意识不可能招揽很多的企业，即使招揽了，服务不到位，企业退出，对它构成一个潜在的品牌压力，就是你服务不好，我不但退出来，而且我的朋友企业也没进去。这是市场化的选择，迫使这些开发商，必须注重品牌，注重自己的服务。

第三，通过引入产业园区专业运营商，政府得以从一种繁重的招商、服务这种经济活动当中解脱出来，政府由一个划桨的政府，逐步转变为掌舵的政府。