李洪侠：今年住房全面降价可能性不大

开年以来，杭州、常州等地房市降价的消息相继传出，这到底是个案还是房价全面下跌的开始甚或新一轮危机的先兆，成了普遍关注的话题，无论支持哪个观点似乎都言之凿凿，但以数据说话的不多。结合各方面数据分析，从住房供求的基本面和资金角度看，住房价格全面下降的可能性不大，但是我国房地产市场面临的局部问题并不小，货币政策和外部形势变化的潜在冲击，对今年房地产市场调控提出新的要求。

住房供给面不支持房价全面下跌。住房供给过剩是住房价格下降的前提条件之一。考虑到我国土地管理制度、房地产开发环节和周期，影响当前住房供给的指标可以设定为，2—3年前土地购置面积、1—2年前的住房新开工面积，以及当前的待售面积，只有上述指标处在合理增长区间或者保持稳定，房地产供应链条就是大致完整的，供给面也基本是健康的。分别看，2011—2012年全国房地产企业土地购置面积4亿平方米，处在近10年来的中上等水平，并不明显偏高；2012—2013年住房新开工面积平均下降0.4%，为近10年来首次；2013年末全国住房待售面积3.2亿平方米，按照当年速度仅够销售3个多月，库存远未达到支撑半年销售的过剩临界点。可见，今年住房市场不存在明显供给过剩。

住房需求短期内不会出现明显下滑。需求萎缩是房价下跌的另一个前提。在没有住房存量和家庭分布数据的情况下，住房需求只能根据过往的销售情况和居民收入大致做出趋势性判断。从销售看，2011年大中城市相继实施限购政策，投资需求受到抑制。尽管如此，3年来住房销售仍保持年均7.4%的增速，2013年更是增长17.5%，与此类似的是房价也在走高，去年增长7.7%，比此前房价涨幅较大的三年平均增速还高1个百分点，可见刚性住房需求动力仍然充足。从收入看，去年城镇居民收入增长7%，虽略低于房价增速，但近10年来数据表明，两者差距并不算大。当然目前房价状态下，很多城市居民无法靠收入买房，而是靠几代人的积蓄、拆迁等初始财富积累等，今年作为新型城镇化元年，拆迁增加、补偿标准提高，很可能通过增加初始财富积累和住房置换等方式，增加购房需求。

房地产行业的资金链条未现紧张迹象。房地产业资金密集且资产属性强，资金链是影响房价的重要因素，判断资金链有企业、个人和银行三个角度。从房地产企业看，去年房地产企业到位资金超过12万亿元，增长26.5%，明显高于比此前三年平均增速。从个人住房贷款看，去年末个人住房贷款余额为9万亿元，同比增长21%，比上年末高8.1个百分点。银行数据进一步印证上述趋势，去年房地产贷款和信托融资增长迅速，新增房地产贷款2.3万亿元，同比多增9987亿元，去年末全国房地产贷款余额14.6万亿元，在各项贷款中的占比较上年末提高1.2个百分点；新增房地产信托6848亿元，同比增长超过1倍，年末占比达40%。可见，房地产企业资金总体充裕，个人购房贷款增长较多，资金层面基本保障了住房供求平衡。全国住房不存在明显降价压力，北京、上海、广州、深圳等一线城市库存量也都在10个月销量以内，没有明显房价下跌压力。杭州的各项房地产指标均处于中等水平，目前部分楼盘打折销售，很可能是区位、户型、个别开发商经营问题等特殊原因所致，还不能认为是全国性降价的先兆。

部分城市住房供给过剩等问题风险正在暴露。全国不会出现全面房价下降，并不意味着所有城市房价都不会下跌，也不代表所有企业都经营良好。相反，部分二、三线城市由于前期供给增加过多、投资需求多、人口增加有限等原因，已经表现出明显问题。数据显示，2013年全国主要城市中呼和浩特、温州、福州和无锡房价下降，年末丹东、济宁、温州、福州等城市库存销量比都在20个月以上。以银行为代表的市场力量正在发现并提示部分城市的风险所在。今年春节后部分银行紧缩房地产贷款、提高贷款利率，一定程度上说明银行开始注意贷款节奏和风险管理，因此市场普遍反映贷款难度大、时间长、利率高。当然，对此也要两面看，贷款的持续收紧将压迫二、三线城市部分房地产企业资金链，在大中城市则可能明显制约购买能力有限的刚性需求，不排除形成新夹心层的可能。同时美国QE退出特别是未来启动加息周期等政策变化，通过国内美元外流通道，都形成了引发国内房地产价格下跌的潜在因素。这些构成了房地产市场发展中不可忽视的利空因素。

房地产市场调控应着眼居住需求和经济稳定。虽然我们认为年内住房不会出现全面降价更不会发生危机，但“风起于青萍之末”，目前部分城市暴露出的问题丝毫不能忽视。今年两会已释放“双向调控”信号。同时，应加快适合中低收入家庭的商品房和保障房供给，用市场机制稳定应对风险。一是加强住房领域基础工作。加快存量住房数量和分布的统计登记；分步骤选择性公开城市住房综合信息，制定实施住房保障法，为中低收入家庭提供居住法律保障。二是保持保障房建设进度。同时在房价降幅大的城市探索打通商品住房转保障房的通道。三是让市场在住房资源配置中发挥决定性作用。房价大幅下降固然影响宏观经济，但避免影响的力量在于市场而非政府。近两年监管层警示和流动性偏紧已使银行区别对待不同城市、不同企业贷款，这本身就是市场对不同房地产市场风险的判断和提示。政府要摒弃兜底思维，相信金融机构并强化对其风险警示，增强其市场主体意识，让贷款单位独立评估、自担风险，让贷款质量和违约案例教育金融机构，引导市场理性发展。