住宅用地“触限”立法如何跟进？（2）

3.使用权“触限”，立法如何推进

未来，随着住宅用地陆续“到期”，产权问题如何处理，是涉及民生关切的重大问题，呼唤顶层制度设计。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉建议，购房者在决定购房前，一定要摸清房屋的产权状况；同时，他也呼吁国土部门，尽快出台具体方案，应对未来越来越多的住宅土地使用到期问题。

“土地续期费用的征收应该首先具备法理基础。”中国人民大学法学院教授刘俊海认为，“应当看到，《物权法》第149条规定住宅建设用地使用权期间届满‘自动续期’，并没有规定任何条件。我认为既然没有规定自动续期的条件，应当理解为无条件。”

“正所谓‘有恒产者有恒心’，我认为有恒产的前提是有恒法。”刘俊海进一步解释，所谓“恒产”，并不是指房屋等建筑物，而是指土地，土地才是真正的恒产。

“《物权法》规定了永久性的房屋所有权，因而住宅等建筑物是准恒产，不解决住宅的土地权属的永久性问题，业主就不算有恒产，也就难说有恒心。”刘俊海认为，从体现以人为本以及物权属性的角度来看，土地权属是关系到老百姓安居乐业的基本民生问题。在我国现行的土地公有的情形下，要想解决人民群众的恒心问题，就应当使住宅建设用地使用权的期间是永久性的期间，只有永久性的期间，才能够使我国城市居民对自己的住宅有恒心，对国家的制度有恒心。

刘俊海进一步表示，在《物权法》第149条关于“自动续期”的规定上，已经初步确立了该物权的永久性基础。因此，住宅建设用地使用权人在续期时，不应当继续缴纳土地出让金。

“我认为应当免费将利益让给业主，也就是让给人民。”刘俊海强调。他指出，从公平角度来讲，购房者买房时的房款里已包含消费者为取得国有土地使用权而付出的公平合理部分，即获得了相当于永久性使用权。如果将来追加费用，势必导致现有商品房价格的不确定性，影响房地产交易的稳定性。“从尊重商品房的商品属性来看，稳定物权既是各国的通行做法，也是以民为本、造福群众的体现，同时也避免了因实际操作困难而助长新的不公。”

杨立新认为，现在发生的20年住宅建设用地使用权的续期问题，将《物权法》第149条规定遗留的问题提前暴露出来，促使立法者面对这个问题，争取尽早解决，以增强人民群众对国家物权制度的信心。“在把《物权法》进行整合、修订，编入民法典分则作为物权法编时，可以对这个问题进行讨论，提出具体的解决办法，可以使这个问题一劳永逸地予以解决。”他说。

美国房产税及房产“两证”情况

美国是私有财产制，买家在买房的同时也买下了相应的土地。但每年的产权有持有成本，要付房产税和房屋保险。金额是根据房屋的市值计算。

▶房产税大约1%。德州、纽约、加州要高一点，基本1.2-2%。房产税是政府进行估价计算的。比如估价100万美元，每年缴纳1万美元。

▶遗产税，如果房产传给下一代，需要缴纳遗产税。

▶美国商品房买卖中有土地证和房产证。房屋建筑产权设置了归属年限，按建筑类型有所不同，一般民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年。

土地使用权和房屋所有权有啥区别？

根据《中华人民共和国宪法》，土地的所有权归国家和集体所有。土地使用权在出让时根据开发类型分为不同的使用年限，民用住宅、地权属年限最高为70年，工业用建筑用地和综合类用地最高为50年，商用建筑用地最高为40年。

房屋所有权属于个人产权。根据《中华人民共和国物权法》（自2007年10月1日起施行）第64条，私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。其年限是永久的。

土地使用权和房屋所有权的区别在于：房屋所有权是永久的，没有期限限制；土地使用权是有期限的。国家通过土地有期出让方式，授予用地人40年、50年、70年不等的使用权。根据项目的立项不同，租用国家土地的周期也不同，住宅70年，工业/科教文卫体/综合类50年，商业/旅游/娱乐40年。

(记者 邱玥)