陈杰：公租房之路该怎么走

2010年以来，保障房建设是中国社会和经济生活中最具关注度的大事之一。在举起3600万套保障房大旗的同时，国务院多次强调，保障房要以公租房为主。在这些指导方针下，各地纷纷掀起公租房建设高潮。根据住建部通报，2011年全国新开工建设227万套公租房。然而，当各地首批公租房建成配租之时，却普遍出现“热建不热销”。如上海首批两个市统筹公租房项目，各区受理申请总记仅约2000户，相对5100套供应房源而言，出租率不足四成。武汉市公租房入住率仅有23%，郑州公租房申请人数都不足50%。就连高举公租房大旗的重庆，在实际入住率方面也不甚理想。

大量装修标准高、功能完备、设施齐全的公租房因无人问津而处于闲置状态，不仅造成巨大的公共资源浪费，也使公租房制度的有效性和适当性都受到怀疑。如果这种现象不尽快得到改变，不仅将严重影响公租房在社会公众心中的形象，甚至住房保障全局的战略思路都会受到质疑。

公租房遇冷，只是新生事物面对的暂时现象，会逐步改变，还是这条路从根本上就走错了，不适合中国国情和社会的实际需要？抑或是，公租房的制度设计在某些方面上确实出了较大差错，但这种差错是可以纠错和弥补的？对这些问题的回答有着重大的现实意义。

解决公租房困境当务之急是降低门槛

从笔者调研和各方资料来看，各地公租房在当下遇冷的三个主要原因分别是：地段不佳、租金较高和门槛过严。由于这方面的媒体报道很多，具体论述不再展开。

其中，门槛过高主要是观念问题，这是相对而言最容易解决的。不少地方政府仍把公租房当做廉租房或经适房性质的保障房，过多强调其并不浓厚的福利性，仍然将其看做是只能提供给中低收入家庭的福利，而忽略了其内在的市场性，没有充分理解公租房首先定位于服务“夹心层”，其次是调节住房需求、完善住房供应结构、促进住房市场发展的一种手段（李克强副总理在2011年《求是》发文谈公租房时，已经指出这些定位）。这导致公租房发生了对象定位错误。

笔者一直主张，公租房不需设立太多门槛。既然从中央到地方都已经明确了“准市场租金”的原则，那么谁愿意租都可以租，最多是限制在本市已经有房、且人均面积超过一定标准的人。公租房建筑标准定位在满足普通居住，那就应该以房、而不是收入来“筛选”和“过滤”非真实需求者。但各地政策制定者出于谨慎，希望“先紧后松”，故还是制定了较严格的准入标准。现在看来，这些做法有些过虑了。最早大规模推行公租房的重庆，在实践中被迫不断反思和改进制度设计，从最初设定严格的收入限制，到2011年5月全面取消这些限制，准入门槛一再降低。

笔者主张，只要能保证支付租金，除了申请人在本市没有自有房产（且人均面积超过当地标准）和没有同时享受其他住房保障这两点或有必要保留之外，其他门槛都可以撤销。要求非户籍人口居住满两年和社保满一年、有至少一年合同等限制条件，完全没有必要。这会遏制劳动力流动，且是对非固定就业人口的歧视，会降低城市活力。

公租房要被出租出去才能发挥作用。有大量无房户通过公租房解决了居住问题，住房需求被引导和合理分流，自然会减轻房价矛盾，让市场进入稳定的平衡，政府也不需要背负过多的住房保障包袱。这才是公租房的核心战略作用所在。