陈杰：公租房之路该怎么走（3）

公租房不宜通过降租金而提高出租率

媒体上有很多提议，要求公租房大幅度降低租金来吸引申请者和提高出租率。但笔者以为，这不可取。公租房的出租率固然重要，但也不能为了短期内提高出租率而牺牲了长远。

一方面，以上海为例，租金已经定在回收投资成本的底线了。当然有人会质疑，上海公租房成本是否存在泡沫成分，每平方米9500多元的投资成本，显然包含了土地出让金或拆迁成本，如果只论建筑和装修成本，应该连一半都没有。但没有拆迁成本的用地在上海等一线城市很难想象。另外，从武汉和郑州等地经验看，这些城市的公租房租金已经降低到每月每平米10元，这个租金很难回收建筑投资成本，却仍然竞争不过周边老公房的租金。由于公租房大多数是新建和带装修的，决定了其成本租金不可能十分低廉。如果要可持续发展，不走福利公房的老路，就必须坚持成本租金。

更重要的是，不管公租房成本实际有多少，哪怕通过收储老公房转化而来的公租房，都必须实行“准市场租金”。只有这样才能抑制寻租行为的发生。

用发放到人头的租金补贴来支持配合公租房

但如果坚持成本租金或“准市场租金”，必然有一部分中低收入人群会出现负担不起的问题。从政府角度，有必要根据既定政策目标，对公租房的潜在需求人群或政策目标群体做进一步需求分析。公租房政策一开始设计的目标群体，主要是“夹心层”，即进入不了经适房、廉租房但又买不起商品房的群体。但“夹心层”又有两类：“买不起但租得起”，可称之为“上夹心层”；“租都租不起（或租不好）”的，称之为“下夹心层”。

然而，不管是有较强租金支付能力的“上夹心层”，还是较差租金支付能力的“下夹心层”，公租房公司本身应一视同仁，不做任何区别对待，以保本为原则收取同等的租金。如果要支持“下夹心层”，应该由政府发放货币化租赁补贴到个人头上，也就是“补人头”，不“补砖头”。货币住房保障与公租房完全是两条线，互不干扰。这样住房保障的投入成本才能算清楚，而不是一团浆糊，公共资金效率会高很多，同时也大大有利于公租房的管理，否则低租金下很难让租户到期退出。

公租房与住房公积金的相互配合

目前中国住房公积金征缴范围很大，但使用却很大程度上局限于很少一部分中高收入者，大多数中低收入者缴存了公积金却没有机会使用，既无法解决他们的住房问题，也没有很好的投资回报。所以当前住房公积金制度在公众中的吸引力正在下降，其存在意义与价值也受到不少质疑。

目前上海用住房公积金投资公租房，又允许承租人提取公积金支付公租房房租，这是有意义的探索。但住房公积金如何投资公租房仍然要加强规范。公积金以贷款债权或购买债券形式的融资，而不是直接股权投资公租房，可能在规模效率和资金安全性上都更好，应该是当前住房公积金改革的突破方向。

承租人提取公积金支付公租房房租，让公积金及时发挥了解决中低收入家庭住房困难的功能，对扩宽公积金利用渠道、提高资金利用效率、增加公积金制度的吸引力都起到了良好作用，应该成为住房公积金下一步改革重点。