陈杰：公租房之路该怎么走（2）

公租房地段要与城市发展规划紧密结合

解决准入门槛问题，对公租房出租率会有较大提升作用，但还不是根本性的。地段不佳和租金较高更具制约性，但这两个问题都需要系统和长远地来看待。

公租房要做好，就要认真研究供给对象的心理和需求特征。公租房既不同于廉租房，也不同于经适房。廉租房对象收入低，选择少，给什么要什么。经适房对象面对的是带有高额补贴、具有转移支付性质的资产，地段差一些也可以接受。但对于公租房，从中央到地方的政策从一开始就定位在“夹心层”，但政策制定者没能好好研究这个人群的住房需求。

“夹心层”由于收入有一定宽裕度，其实对租金不是特别敏感，有一定弹性空间。但由于他们都是上班族，对交通的便利性比就业不稳定的中低收入人群还敏感，同时他们对住宅品质、居住环境和居住稳定性也都有一定要求。

对于上班租房的人来说，有四个关键因素：地段（交通和生活）的便利性、住房的舒适性（含户型）、租金的经济性和租赁的稳定性。其中地段的改进空间较大，但要与城市长远发展结合。

从上海经验和有关资料看，各地公租房项目在地段上的问题，并不主要是地处非城市中心区的问题，而主要是出门缺乏公交工具，交通不便的问题；还有当下没有商业配套，购物不便的问题。但前者可以通过改善社区交通设施，如增设连接临近地铁站和公交站的定点中巴车来改善，后者随着公租房入住率提高也可以改变。

各地公租房“选址不当”，确实存在政府行为的原因。各地政府仍然习惯对上负责而非对下，在保障房体系方面只急于完成中央下达的建设数量指标，而目前也没有使用率和入住率的考核，因此对入住需求缺乏充分的科学预测和市场调研，在区域分布、地段选址、数量配置和户型设计上都十分随意。在这点上，必须承认，政府相对市场是不足的。由于不存在销售压力，政府很难像市场那样贴近消费者。解决的办法是，必须让公租房开发运营机构社会化和市场化运行，运营公司有销售和保本压力，独立核算，进行绩效考核。

但媒体和网上有很多人要求，公租房一定要选址在市中心的商业与就业集聚地附近，方便就近上班，这就有所偏颇。毕竟市中心土地有限，寸土寸金，从经济效率上说不可能大量用于公租房上。实际上，公租房还存在承担推进城市发展和空间再布局的功能与作用，要有城市规划的概念。香港在这方面有十分成功的经验。直到1970年代，香港港岛和九龙之外的城区仍然十分荒凉，但政府通过大量建筑公屋，同时建筑地铁和轻轨，把人口逐步往新界各区导入，如荃湾、沙田、屯门就是首批3个配合10年建屋计划而发展的新市镇。当大量人口因为廉价宜居的公屋来到该区域积聚，商业也随之而来，一个个新城区就会从无到有发展起来。