“京七条”后 北京楼市呈“大三元”格局

10月23日，“京七条”出台，强调“自住型商品房”概念，同时明确规定其销售均价要比同地段同品质商品房低30%。面向对象放宽：除符合限购条件家庭、保障房轮候家庭，外地户籍无房家庭也可购买，但购买后5年内不得交易，5年后出售获利的30%上交财政。另外提出目标，今年底前完成不低于2万套自住型商品房供地，明年预计完成5万套。

如此，北京楼市“低端有保障、中端有支撑、高端有市场”的三元格局愈发明朗。

自住型商品房宽买严卖 供量占半强烈冲击市场

亚豪机构副总经理任启鑫分析认为：“京七条”的中心思想是“宽买严卖”：首次将符合购房条件的非京籍家庭纳入对象范围，这是“宽买”，是“中端有市场”的解决方案，具有一定的落地执行性。目前，北京商品住宅的年成交总量在10—11万套左右。也就是说，明年5万套的自住型商品房供应，占总供应量的五成左右，如此高的占比将有效拉低整体市场成交均价，起到平抑房价的作用。供应足量，再允许“宽买”，自住型商品房基本已能全面覆盖目前市场上的主力刚需客群。若今年的2万套再加上明年的5万套共7万套供应入市，将对现有市场格局形成很强烈的冲击。任启鑫认为：自住型商品房一旦形成规模化供应，现有市场化运作的中低端项目将不再是绝对的卖方市场，供需压力能有喘息间隙的同时，市场预期也将有所转变。

一方面保障刚性自住需求，一方面又要防止投机投资。因此购买时宽泛，出售时严格——自住型商品房的交易政策近乎于保障房，限制议价空间的同时，迫使需要快速资金周转的部分投机投资需求转向普通商品住宅市场。同时，由于自住型商品房的价格优势仍不及保障房，中端与低端市场的价格与客群梯度仍具差异，保障房客群出于成本考虑，流入自住型商品房市场的数量有限。这样一来，北京楼市需求档次划分更为细致，“低端有保障、中端有支撑、高端有市场”的三元化格局也渐成形。任启鑫表示：自住型商品房引导原本“一刀切”的调控思路切实转轨向长效机制，恰符合李克强总理“市场能办的多放给市场”的指示。未来，高端市场有望加速放归市场层面。

供需矛盾暂难缓 公平实施是关键

但是，自住型商品房也并非当前北京楼市的“万能灵药”，“宽买严卖”的规定也无法完全抵挡房价的长期上涨与人口逐年的庞大递增。仍有人会通过出租、满五年过户等方式钻空。同时，由于自住型商品房的供应是一个“从无到有，由少渐多”的过程，但符合条件的购置人群却是一次性地“爆炸”出现，供不应求的矛盾将从普通商品房再“传染”至自住型商品房。

也正因为以上原因，自住型商品房的具体配售政策如何保证公平公正，如何切实落实到真正需要的人群，也是务必要重视的问题。同时，除了能否买到，“夹心层”人群对自住型商品房的接受度也将直接影响其最终效果：一方面，房企利润有限，自住型商品房虽价格低于同区域住宅，品质也必然与价格相符——不能与普通商品房相比；另一方面，自住型商品房用指定用地，地块位置与交通等配套是否能满足具有一定经济实力的“夹心层”人群的需求也仍存疑；还有很重要的一点：交易流通方面设定5年年限，收益的30%又需上缴，这也会削弱自住型商品房的市场竞争力。

房企利润受压 或将多管齐下

从朝阳区豆各庄、海淀区环保科技园这几块已成交的土地看，限房价、竞地价地块对房企的考验程度很高：因为土地成本始终高昂，入市售价却必须“低头”。利润率削薄甚至近乎无的情况下。开发商只能通过产业化生产、降低建设成本、缩短上市周期等方式尽量争取收益。因此，未来敢于开发自住型商品房的，更多的或是资金充足、建设成本较低、具有良好政府资源的国企与龙头房企。而在低、中、高端区别对待的三元格局下，未来房企的业务模式也将随形势更加多元化：即以低端与中端住宅市场作为高周转补充渠道，把商业及高端住宅等作为市场化运作以谋取高利润的重点领域。

另外，由于自住型商品房用地将占到北京全全市住宅用地的一半左右，普通商品住宅用地也就会相应减少，土地的争抢激烈程度会进一步“白热化”。“面粉面包”的关系也将会继续托涨普通商品住宅价格。