第三个要素是规模。按照这个思路设计城市的话，主城的规模就要严格控制，通过绿化把它隔离起来，不能让它无限制地蔓延，因为蔓延太大了，功能就失去了。那么卫星城的规模也要控制，也不能太大。
今天我们反过来看，比如说天津和北京之间，距离上合适，通道上也可以，我们现在有市郊铁路，但两个城市不能以卫星城的功能来联系了。因为从居住地到天津站，一小时出去了，天津站到北京南站半小时，南站再到工作地又是一小时，加起来是两个半小时到三小时，就失去了卫星城的功能。
从这个意义上讲我们说，北京可能过去建了很多东西。有的是太近，变成卧城，更重要的是因为没有通道，不是通过市郊铁路联系的，而是用公路联系，必然使潮汐式交通造成堵车。还有一些地方，距离上是合适的，但没有通道，包括今天燕郊。燕郊和北京之间也是七八十公里，如果有一条市郊铁路一站到达的话，可能就没有那么多人一大早就去排队，在路上折腾好几个小时才能到北京来。所以，这三个要素必须同时考虑，而且缺一不可，缺一个都不会以卫星城这种模式和城市之间形成关系。
在1993版规划中，卫星城建了14个，可能是成功率不高，但到2004版，我们又有新的思路，这个思路总方向是对的，即：两轴两带多中心，目标还是要打破单中心向多中心来发展。但是我认为，这个时候也还没有抓住它的关键。因为它的关键矛盾是单中心怎么变成多中心？这条路子在哪里？我们只是提了个口号，或者提了个方向。两轴两带多中心的实际效果却是很难实现。因为城市是有规律的，集聚是一个很重要的特点，要使之分散的话，一定要给它一个的位势，这个位势要有足够的吸引力和足够的完善的服务，才能起到疏解的作用。
在这一点上，我们反过来看别人的一些经验。比如说东京的做法，东京早期中心区出现了“城市病”：房价高涨、拥堵，城市骨架拉不开。那么东京在它的西侧建立了三个城市副中心，叫“副都心”：池袋、新宿和涩谷。从1958年开始实施副都心战略，24年以后，这三个副都心建起来了，整个城市的骨架也拉开了，但又出现了新一轮的拥堵。日本第二轮又搞了三个——上野、浅草副都心，锦糸町、龟户副都心和大崎副都心，再后来又建设了临海副中心。这样，东京经过三个阶段实施副都心战略，持续四五十年下来，搞了一主七副。
根据我们的统计，东京的GDP是北京的十倍。它为什么就能够这么好的破解了“城市病”？我认为分阶段实施副都心战略是很重要的一条经验。
第一，它的概念和我们就不一样，我们叫新城。新城和老城是一个时间序列，没有体现出层级关系。主中心、副中心的概念很能说明政府下一个发展的重心在哪里，这个意图很明确。
第二，数量。它一次只搞三个。北京搞11个新城都要发展，区别不开来，我的结论就是多中心等于没中心，十几年下来，还是单中心。其实我们做任何事情，一定要有重点。“撒胡椒面”这种平行用力的最后结果就是，大家都发展了，实际上都没有发展，对大“城市病”的解决没有起到应有的作用。
20多年我们试图解决“城市病”、解决单中心，始终成效不是很大，因此我们这个城市一方面摊大，我们的绿化隔离都被侵蚀掉了，城市不断向四环、五环来摊，这是一个矛盾。另一方面是局部在摊厚。这是一个体制问题，各区都是分税制，在体制上不解决财政来源问题，各区必然就是要自己发展，通过旧城改造，提高容积率，聚集更多的人口。近十年来，北京新增人口的63.5%、经济的70%都集中在中心城，而且中心城不断地供地，38.6%的土地都是来自于中心城的供应，所以单中心的问题，越聚越重。
单中心还有一个问题，就是居住和产业不平衡。这个原因就在于，居住的规律和产业集聚的规律是不一样的。居住的规律很简单：第一，和经济收入有关系；第二，和内外有没有供应有关系；第三，和中间空间能不能忍受交通出行的时间。中心城没有房子供应，那么郊区五环以外、六环以外，甚至新城都有那么多商品房出来了，好了，我买不起这边的房子，那我只能买便宜一点的，我就愿意忍受这一个多小时的交通，那好了，人口就很快集到五环以外了。但是产业，特别是一些高端产业却很难同步出去，因为产业的移动集聚规律很复杂，比如说，第一，人员会不会流失？第二，区域的品牌价值也非常重要。第三个，服务配套、业务配套、生活服务配套的完善程度也非常重要。产业的移动集聚规律比人口的移动集聚规律要复杂得多。这十几年下来，昌平区建设生命科学园、中关村昌平园等，千方百计地搞产业、搞发展，但吸纳的新增就业人口才5.2万人，而吸纳的居住人口有88.8万人，两个相差17倍。通州差9倍。这就出现了严重的就业人口和居住人口不平衡。不但如此，这个平衡本身并不能说88.8万减5.2万，这就是不平衡的数，也不是这个概念。所以，这么多年有一个概念被误用了，叫做职住平衡。
职住平衡这个概念，我认为是一个伪命题。在计划经济时代，我们可以做到职住平衡。今天我们面对两个化。第一，住房市场化。在哪里买房子，根本就是一个非常随意性的选择。第二，就业市场化。这种情况下，只有很少的人能够在居住的地方附近找到就业岗位。反之，也只有很少的人能够在就业附近找到居住的地方。因此职住不平衡反而成为一个常态。这么多年，一些开发商用“职住平衡”造概念。一个地方搞产业，就一定要职住平衡，要搞很多居住。实际上它是一种资金平衡。从这个意义上讲，朝阳区这十几年新增的就业人口和新增的居住人口基本上平衡。但我们不能说朝阳区新增的就业人口就是在朝阳区居住，也不能说朝阳区吸纳的居住人口就在朝阳区就业。职住不平衡是第一个不平衡。第二个不平衡是居住功能和公共服务不平衡。这个很好理解。原来城市小的时候，教育、医疗都在人口集中的地方，二三环以内布局没有问题，但是现在城市快速地扩张、人口快速地往外集聚，那儿虽然也配套了教育，但教育质量的提高是经过几十年、上百年培育。住在外边，还要把孩子送到市里面来上学，每天接送，使得整个社会出行的概率要高了很多。居住、产业、公共服务相互之间的不匹配，给整个城市带来了很大的交通问题。这是我们从第一个角度分析我们的功能和空间布局以及城市演变的规律，说明为什么我们这么努力也实现不了我们好些区域的职住平衡的问题。
（二）经济发展方式滞后，引致人口过快过多增长
北京吸纳人口增长的因素很多。
第一，城镇化，这是基本动力。我们的城镇化是一个加速的、被压缩了时间的城镇化。有人做过一个统计研究，城镇化从30%提高到60%，英国用了180年的时间，美国用了90年时间，日本用了60年时间，中国用了30年时间。30年时间走过了别人60年、90年、一百多年的时间，问题肯定也呈几何指数来增长。这个矛盾不但是北京有，全国一样。
第二，独特的首都资源优势。行政资源，中央这么多部委都在北京，我们的经济从计划经济走向市场经济，计划手段，特别是行政力量在资源配置当中的作用很强劲。行政的权力在资源配置中的作用不减弱，改革不到位，这也是附加了北京独特的吸引人的一种力量。同时，北京的教育、文化、科技非常发达，这既是历史发展的结果，也是计划经济带来的。今天看起来，教育文化科技越发达，往北京集聚的动力越足。
第三，经济发展水平。因为经济发展水平越高，生活品质越高，就需要更多的服务来保障。而服务就需要人，所以北京有30万的家政、20万的保安。
第四，房地产全面开放。这些年北京人口增长最快的时期，恰好是商品房发展最快的时期，几乎是同步的。这两年大家说北京人口增长的速度减缓了，我认为主要功劳在于限购，限购了。
在这些因素的背后，经济因素是很重要的因素。大家可以想一想，如果我们北京市实行首都财政，各区都不主动地去发展经济，我们不建那么多写字楼，不搞那么多园区、功能区，人们很难找到那么多就业岗位，同时我们如果严格控制一下低端的工程注册，如果我们两端一管，有多少人能够坐吃山空，不赚钱，光在这里吃？这个经济问题是我们多年没有解开的一个死结。
北京市要发展，要发展就要要财力，北京首都的发展内涵之一就是经济发展，特别是处理好经济的关系。我认为是互为依存、互为促进、不可偏颇的关系。在现行的财税体制下，没有一定的功能、没有财力支撑，两千多万、三千万人口的城市根本没办法运营，更谈不上做好为中央的服务。这个矛盾由来已久，持续了几十年时间。
我们知道，北京解放以前是一个纯消费城市，解放以后，基于当时的国情认识，认为没有工业就难以有强大的国防，没有国防就难以保卫新生的政权，所以当时全国都在搞工业化，北京也和全国一样大力发展工业,很多大的工业项目都落在了北京。但是，这种发展偏离了北京一个基本的定位，就是首都。北京的工业曾经高达接近70%，重工业占工业的比重高达64%，仅次于辽宁，全国第二。所以，国务院三次批复北京，不能再发展污染扰民的重化工业。但是发展什么？北京经过了十几年的探索，大家争论，因为当时真是找不到出路，因为当时的基本认识就是发展经济就是发展工业，服务业根本没有提到应有的高度上，所以不让发展工业就是不让发展经济，可是又没有财力。
争论了多年，直到1997年北京市八次党代会上，贾庆林同志提了四个字：首都经济，才明晰了这个大的思路，就是要发展符合首都功能定位、充分利用首都资源优势的经济。当时提出两句话，本质是知识经济，核心是高新技术产业和现代服务业。随着“十一五”、“十二五”的不断深化，认为首都经济第一是服务经济，要做好四个服务，在这里面寻求产业发展。第二是总部经济。在国内率先提出，也得到市委市政府的采纳，很早就写入了《政府工作报告》。搞工业也好、搞制造业也好，不能圈地搞生产，只能做研发、设计、营销的总部环节，而生产放在其他地方，这样形成企业总部和生产的空间分离。我把这种模式概括为总部经济。第三是知识经济。高科技、文化创意都属于知识经济范畴。第四是绿色经济。应该说这样的方向是对的，但是由于整个财税体制没有改，考核机制没有改，管理监督约束体制没有保障，因此，即便方向对了，但是真正落实到区县和乡镇的时候，很难保证这样一个大思路能够真正落实。比如，有些区县在规模与质量、速度与效益、经济效益和生态社会效益面前，往往难以选择。
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