这么多年转变发展方式，和我们首都地位相匹配的产业经济并没有真正建立起来。体现这么几个方面。
第一，低端过多。比如，近十年新增了400多万就业人口，外来人口就业率更高，超过本地人高达80%，但是他们在哪里就业呢？批发零售、制造业、住宿餐饮和建筑业，这四个行业就占了2/3。特别是批发零售，全市从事批发零售的人员接近125万，占全市总就业人口的11.6%，这个数字是很惊人的。一个城市不能没有批发零售，但这个应该定位在为整个城市的居民的生活需求上，不应该成为面向东北、西北、华北，几乎大半个中国的这么一个集贸中心、批发中心。
第二，高端不足。比如说总部经济，这是最应该发展的，最体现高精尖的，最能够体现一个城市的影响力、控制力和辐射力的。我们虽然有所发展，应该说还算不错。现在有1533家企业总部在北京，实现的GDP占全市的48.4%，收入占59.9%，税收占55.7%。但是我们要和世界比，我们差距在哪里？第一，你的总部是什么？央企总部，我们大概48家企业总部进入世界五百强的，几乎清一色的央企，只有两家不是：一个联想，一个民生银行。央企总部以垄断为主要利润来源，垄断高价、垄断利润、垄断资源，与跟真正意义上跨国公司的总部是有区别的。第二，跨国指数低。所谓跨国指数，就是企业在海外的投资、海外就业人员、海外的收入占公司总的就业人员和收入的比重。跨国指数越高表明该企业在海外的影响越大。北京的跨国公司跨国指数只有12.6%，在全国是有影响，但在世界上影响力很小。而国际上的跨国公司的跨国指数都在60%以上。第三，数量远远不足。我跟大家做个比喻，因为全球有八万多家跨国公司，主宰着整个全球经济的百分之七八十的份额，创新的90%。如果把这些跨国公司比成一个金字塔的话，在塔尖上有我们，现在还不少，特别是世界500强，在世界上所有的城市里面，我们是第一，超过了东京。但是跨国公司这个大的金字塔、这个大体系里面，我们份额太少。这个数字是前几年的数据，大家做一个参考而已，比如制造业，北京能够得上跨国公司的有26家，东京是326家；金融业北京46家，东京是181家；软件业我们够得上跨国公司的只有一家，东京是36家；我们最有优势的高科技跨国公司11家，东京是81家。跨国公司的地区总部在世界各地选最好的城市设立，我们和东京差不多，530多家，但纽约是1339家。
第三，创新力不强。北京人才优势，最应该搞创新。拿出我们两家创新力最好的企业比一比，一个联想，一个百度。联想兼并了IBM，在世界上应该很有影响，但是核心技术不多，就是生产，即使生产，规模也不是很大，体量规模不到惠普的1/4。百度的竞争对手是谷歌，在中文引擎市场上，百度占绝对控制地位，份额高达80%，但是平均到全球看，不到4%，而谷歌在全球的市场份额是85%。这也看出我们的差距了。所以我们确实缺乏一批对行业有影响力，在世界有影响力的品牌、领军企业。一个因特尔主宰全球80%的芯片市场，思科主宰了全球65%的路由器和交换器市场，我们北京能拿出几个在世界上能够叫得响的企业？这是我们值得思考的问题。
第四，集约化水平不高。北京能源资源这么紧张，万人GDP能耗是东京的10.75倍，水耗是东京的9倍。
这个原因还在于我们的体制。十几年以前，我到乡镇里面去，每一个乡都有那么两三块产业用地，这两三块产业用地还不在一起，要把一个乡的地搞在一起，规划部门就很难做到。那么，一个乡的产业用地搁在一起也不多，能不能几个乡搁在一起？难度巨大，乡与乡之间利益上很难合作。碎片化的产业用地，大的项目盛不下，小的项目看不上，叫做“凤凰落不下，麻雀不愿意要”。所以，很多产业用地并没有高效地利用起来，被迫选了一些低端产业发展。同时，发展模式也比较落后，基本上把一块地弄出来，“七通一平”、“九通一平”搞完，化整为零，分头出让，各自招商。开发商、企业有的是真建设；有的是假建设，多圈少建，圈而不建、跑马圈地；有的效益好的时候再发展，效益不好就扔在那儿了。所以，这种粗放型的发展方式使得我们整个这个效率是比较低的。
这里边实际上折射出我们整个国家城镇化的一系列深层矛盾，就是我们的城镇化是缺乏系统的理论研究和完整的顶层设计而推进的一个城镇化。这个城镇化带来的问题很多。比如说，老的二元结构没解决，新的二元结构又出现了。户口、教育各方面矛盾越来越多，特别是一些农民工进到城市里面来，眼看着城市文明，却被制度挡在外边，无法享受；但另一条腿在农村里面又拔不出来，因为你不可能把你的宅基地、承包地卖掉，然后拿一笔钱到这里来买房子，那儿还有老人、有孩子、有农地，所以说这些农民工成为“空中飞人”，两条腿都不着地。他们为我们的城镇化做出很大的贡献，同时也是最大的牺牲者。
在城镇化过程当中，最核心的一个问题我们没有很好地解决，就是城镇化的支撑动力在哪里？真正的城镇化应该是依托在实体经济充分发展基础上的城镇化。百姓有就业，无论是搞工业、搞产业还是搞服务业，真正有就业；企业有利润；政府有税收，从企业的发展当中获取税收，而不是卖地。现在，我们全国的城镇化是一个模式，就是靠出卖土地来获取发展城镇化的动力。全国土地出让金占地方财政收入的比重一年比一年提高。到2010年，国家已经限购，在这一年全国卖地收入占整个地方财政收入的76.6%。所以这种城镇化带来的后果是非常严重的，这是以房地产的开发为推动的城镇化。
为了咱们理解方便，我要五方博弈：中央政府、地方政府、开发商、银行和老百姓。但是这五方博弈，这么十几年下来，实际上是四方受益，一方受损。核心就在于没有对房地产、对住房进行一个基本的定位。这个定位通过理论研究应该不难搞清楚，住房到底是商品还是准商品？我们必须有一个清晰的认识。因为商品有一个最基本的属性，就是只要有需求就会有供给。因为只有这个属性，才能满足供求双方的价格均衡。但是我认为，在中国我们的住房不具备这个特点。
中国的住房需求至少有三种。第一种，刚性需求。这么多人到城市里面来，城市里面的人又要生孩子、分家，刚性需求很大。第二，改善需求。小房子换大房子，这是人之常情。这两个需求对于13亿人本来就很大，我们国家又是一个耕地很少的国家，能满足这两个需求就很不容易了。但是，一旦房价涨起来以后，就引发了人们在银行存款的担忧，对它的收益预期担忧的时候，就会把在银行的收入拿出来去买房子，就会引发第三个需求——投资和投机需求。这个需求一旦加入，非常强烈，但供给能不能同步跟进？从中央政府来看，一个基本的逻辑分析架构就是房子连着土地、土地连着粮食、粮食连着国家安全。作为一个大国，肯定要考虑这么一个基本的底线。因此，我们看到，中央政府的基本出发点就是限制大量的土地进入房地产。第一，减少土地供给；第二，增加供给成本，通过招拍挂，通过增加税收、出让金等各种手段，试图遏制房地产商拿地的积极性，减少土地被占有。但是，面对巨大的需求，房地产商多高的价格都敢拿，拿完以后很快、很轻而易举地就转嫁给消费者。同时我们看到，地方政府和中央政府并不完全一致的思维，地方政府基于分灶吃饭、基于城镇化的压力、基于政绩考核等，只有千方百计地要把地转出去，才能有所发展。银行更是赚得又安全又保险。五方博弈，四方都赚钱了，但老百姓一夜之间变成非常担忧，都处在一种担忧焦虑当中。文件下发得越频繁，控制得不是土地供给，恰恰是需求的增加。这种博弈后果非常严重。有人就讲，羊毛出在羊身上，四方赚的钱都来自于老百姓的损失，这种结果能长久吗？能持久吗？持久不了。
后果不仅如此，我认为成为中国一个心结。第一，侵蚀了实体经济。这么多年谁在搞创新。中央的单位都在圈地，大量地派驻房地产公司圈地搞房地产，主业不搞搞副业。民营企业稍微有品牌的都搞房地产，没有品牌的也搞。我到永康去调研，永康的书记说：在我们永康的企业家，家家户户养三只动物。第一，养一头牛。那是我们的实业起家，勤勤恳恳、辛辛苦苦，现在不赚钱，就像牛一样吃草，很辛苦。第二，养一头猪。就是房地产，猪吃了饲料，躺在那儿，就可以长膘，就像买了房子，不管买多少都能够增值，这是一头猪。第三，养一头老虎。就在资本市场上高利贷，说赚就赚一大把，就像老虎“百兽之王”。他说，三只动物长膘的速度不一样，企业家们很明白怎么干，纷纷用牛饲料喂猪，从银行贷款出来，说是生产线改造、实体经济。钱一旦拿到，想方设法，整个资本没有进入实体经济，在虚拟经济上滚动膨胀。所以，国家调控以后，这些资本没地方去了，纷纷进入农产品、收藏品、贵金属，什么“蒜你狠”、“豆你玩”，都是资本在寻求短期获益。9月2号，中国企业家协会发布，中国500强企业里面排在前面的17家银行的利润之和超过了剩下的483家企业的利润之和，这是一个什么样的财富分配？银行坐享其成。大家看看，他们的资产占到了500强里面的60.8%，利润占51%，所以把整个资金体系、财富分配体系设计成这个样子，我们的实体经济怎么发展？所以都变成给银行打工了。所以这是很严重的一个问题。第二，滋长了政府财政扩张的欲望。有一个概念叫“土地财政依赖度”，就是以新的土地出让来还旧债。超过50%的有六个：浙江、天津、福建、海南、重庆和北京。土地是稀缺资源，当我们土地没什么可卖的时候，经济怎么持续？这是很大的一个难题。第三，形成庞大的债务链。地方政府和开发商债务现在非常大。很多地方政府债务背得很大，但这也在和银行关联。银行有来自于居民储蓄，所以这个风险是传递了整个社会的。所以，中央政府现在很难为的一点在哪里呢？一是不希望房子继续涨得那么快。因为再涨得快，老百姓真的是很有意见了。二是也确实害怕房子跌得太猛。因为房价跌得太猛，一些开发商就会撑不住，开发商一旦资金链断裂，整个银行的风险就会显露成社会风险。第四，使我们很多产业过早地排挤出去。因为本来能赚钱的，结果房价这么高，人人都要住房子，所以工资低了都不行，为了吸引人才，必须高工资，最后很多产业利润没有了，被迫挤出去了。第五，形成庞大的一个食利者阶层。所以我觉得这个设计是缺乏一个房地产的政策模型，从理论研究角度来讲，应该早一点把它研究清楚了，真正地通过政策设计来控制这么一个后果。
一个什么模型呢？我自己谈出来跟大家共享我的一些想法。有一天，我坐飞机到首都机场坐摆渡车.我上去以后，坐了个座位，我觉得位置不太好，换一个座位，但我一站起来，就有人坐了那个座位.这时我就想起来我们的房地产政策，如果你早就这么设计，就像我们的公共汽车一样，一辆接一辆的过来.好了，你上去占座去，占好座位，但是你觉得这个座位不好，你可以换.但是你换完以后，这个座位一定腾出来是给别人坐的.换句话说，在中国这种国情下，土地这么少，人口又这么多，住房定位应该基本的是保证居住功能，保证每一个家庭有一个满意的居住，然后孩子结婚需要房子，再给一套，总之满足居住功能，不能满足投资和投机功能，否则的话，这个社会资本这么庞大，都把它变成资本的附着物，那么我们的就会大量的浪费。国家发改委有一个研究中心透露了一个数据，中国现在建的新城新区、新住宅楼能够承纳34亿人居住。大量的土地已经被变成房子了，也变成了GDP、也变成了房子，但是大量的“鬼城”、空城在那儿放着。很多小区入住率都很低，黑灯瞎火的，这都是资本，我们的房子变成资本的附着物。真正的出路在于金融创新，就是我们的虚拟经济的资本一定要通过金融创新，进入到实体经济的财富创造上，让这两个轮子能够均衡地运转，中间联系是有通道的。但是我们的金融创新远远滞后，美国是金融创新过度，我们是严重不足。而且我们所谓的金融创新并没有变成真正的投入到产业里面来，搞理财、搞影子银行都是短期获利，钱还在虚拟经济中循环，并没有进入实体经济循环。这种情况下，我们的财富没有增加。美国有很多产业基金，有钱的人把钱投到虚拟经济上，但通过产业基金，交给专业的公司进行产业投资或者产业运营，变成财富以后，一部分回馈给投资者。这样形成了虚拟经济促进实体经济发展，实体经济支撑虚拟经济的存在。我们现在不但是割裂的，而且是倒虹吸现象，把实体经济的资本都吸出来，进入虚拟经济。我们的实业，贷款难、融资难、成本高，这些问题并没有解决。
总之，无论是和全国一样的情况也好，还是各种经济的因素也好，北京在不断地增加人口，无论是建了空间载体、招商引资把人引进来，还是人家来了以后鼓励人家创业、在北京发展也好，总之我们是人越来越多。但是，这是一个恶性循环。因为北京如果新增一百万人，按照北京目前交通、绿化、居住等来平均算，大概需要一百平方公里的空间。这一百平方公里，如果在四环左右的话，大概土地的整理成本大概5千亿到6千亿元，这相当于北京两年的财政收入。地上还有这么多建筑物，需要两千多平米的建筑、12万套的保障房，每天的出行人员会达到110万，每年1.2亿立方米的水、电力24亿千瓦、10亿立方米的天然气、20万吨的成品油，每一天生产1200吨垃圾，这些人带来的孩子上学需要新增33所中学、42所小学。所以，我说我们的城镇化缺乏顶层设计。城镇化谁来买单？这个问题本来就没说清楚，实际上我们都在买单，我们的政府债务是越滚越大，这是很严重的一个问题。
（三）轨道交通建设滞后，对整个城市空间优化和承载力提升的作用不充分
特大型城市应该什么样的交通体系？这是我们觉得应该思考的一个问题。东京为什么GDP是北京的十倍？车辆是800万辆，比北京还多200多万辆，为什么东京的交通没北京这么拥堵？我认为刚才谈了第一条，多中心形成了，这是第一个经验。第二条经验，我认为就是它的地铁体系。它的地铁新干线、轻轨加在一起有两千三四百公里。为了加快一条地铁线上的运行速度，它把地铁修到了地下三四层。所以，它的新干线把郊区的卫星城都联系起来。庞大的地铁体系承载了整个公共交通的80%以上。北京的地铁实际上承载的出行交通只有16.8%，倒二八结构。所以我们现在有车就开，因为交通体系太不完整。
这里面也有我们对于这个城市的独特性、轨道交通的独特性没有认识。因为我们过去一般发展是公共交通，比如公共汽车。但是大家看到，高峰期三环四环公共汽车一辆接一辆，完成不了这么大空间尺度、这么多人在这么短时间内的空间移动。唯一的出路就是高速化、大容量、网络化的地铁轨道系统.这个系统建起来以后，才能有它的承载力。
研究这几个大城市以后发现，它们在15公里以内是以地铁为主，因为站站要停，太远了就不行了；15—30公里是以快速铁路为主，已经是快速的、大站的来停；30—70公里，就是刚才说的微型城，它是以市郊铁路为主。北京的地铁很长，在全世界现在排在第一，但是我们没有什么可自豪的。因为在国外市郊铁路和地铁是混合编组、零距离换乘、快速地连接。伦敦有三千多公里的市郊铁路，纽约有三千多公里，东京有两千多公里，巴黎1800多公里。这样的话，中心城地铁很密，又和市郊铁路联系起来。中心城不大，但承载力很强，郊区带动力很强，因为通过市郊铁路把卫星城带起来了。北京中心城承载力不行，外边又带不起来，我们的问题就出在了这。
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