陈甦:《物权法》：一个里程碑式的法律（4）

以上就是《物权法》权利体系的构成，当然，具体的权利安排还是非常多的，包括我们大家都很关注的建筑物区分所有权，这也是我们在所有权制度中做的比较明确的安排。区分所有权我们都知道，在城里一栋楼上有很多很多业主，区分所有权可以把这一个楼区分成很多块，某一部分是归某家专有的。我的住宅关上门，里面的东西是我专有的，这就是专有权。门外的东西我也所有，但是跟大家一块所有，是共有权。专有权和共有权加在一起就是区分所有权，这个制度安排可以说是现代社会尤其城市社会非常重要的制度。另外，大家也关心，比如车位怎么办？原来很多人讲，车位应当属于业主所有最好，但现在法律还是坚持，或租或卖或借，如果合同已经能够明确权利归属，就按照合同约定；没有约定才属于业主，其实没有约定的情况几乎没有。我是主张车位不要属于业主共有，好多人觉得属于业主共有，业主就赚了一大块便宜。天底下没有这种事情，如果归你业主所有，它一定算到房价当中，业主该掏多少钱还掏多少钱。有人说成本都算到房价当中，它额外赚的钱是不是应当归业主所有，成本计算跟所有权没有关系。我经常举一个例子就是，你买车，车的生产线成本肯定是算到每辆车上，你能说我买了一辆车，还要出生产线的某一部分吗？那么生产线当中会出现废品，废品的成本也要算到卖的车上，你能说我买了一个车，还买了一部分废品吗？没有关系。那么，这个车库归属全体业主好不好？不好。为什么？它财产量太大。大家想一想，业主都是来自五湖四海，为了买到一个共同的房子偶然走到一起，互相都不认识，没有信任，但一个车库都是上百万甚至上千万，这样陌生的团体，能够管理这么大一笔财产吗？不可能。很多几十万的小公司，股东打得还不可开交呢，如果是业主的话，早就翻天覆地了。所以说，业主管理是不可能有一个好的结果的。另外，你如何防范业主委员会腐败的问题？所以，在生活这个领域，共有是一个万不得已的安排，能不用共有尽量不要共有，共有的东西坏得快，因为人们关注点的不同。不信？我们单位的电脑病毒肯定最多，自己家的电脑很好。照理说，我们的素质都很高，为什么出现这种情况？有人说很多人以单位为家，现在这话怎么看了？有的以单位为家，是为了单位的利益，有的以单位为家，是把单位的东西拿到自己家。

《物权法》颁布对执政水平提出了更高的要求

以上是我关于《物权法》的一些感想，就不展开系统讲了。下面讲讲重庆的钉子户给了我们什么启示。他在拒绝拆迁的房子上挂了一面国旗，说《物权法》保护私有财产。这个事情出来之后，我觉得有很多问题值得思考的。

首先，重庆市政府和当地处理这个事有没有得当的地方，我觉得有。一个是在没有做充分准备之下，没有强制拆迁，没有使那件事极度扩大。如果强制拆迁，那个人真从台阶上一下跳到大坑里，事情就麻烦了。尽管某一天说强制执行，实际没有强制执行。还有一个就是没有给媒体进一步炒作的资料，因为当时国内国际，像香港凤凰还有其他外界媒体，都觉得有新闻价值，进一步炒作没有产生新的东西，这个也有它对的地方。最后，终于谈判拆迁成功。一个政府的公关危机，最终还算得到满意的解决。

但是，我觉得他们这个事，最终不应当是这样的，有很多教训值得我们反思。反思在哪里？第一，它说没有强制拆迁，结果又挖了一圈大坑，就把人放土墩子上，这在国外来讲是最严重的侵害人权，国内的法律也不允许。你想人家的房子还在，你给人断水断路，这不等于囚禁人家吗？使人们基本生活没有保障。这个简直做得十分过分，是非常严重的违法行为。即使那个人毫无道理，你哪怕强制拆迁了，然后再解决遗留问题都比这个强，我觉得这是第一个教训。在这种情况下人们已经不考虑业主的请求有理没理，人们已经把他假定为受尽磨练的弱势群体了。先有角色假定，事后社会舆论，你能扭转过来吗？这个是我们自己造成的。

第二，我说它造成那个画面，从新闻学角度来讲过于震撼，有新闻价值。在中国上哪去找这样画面照下来啊！所以，整个事情是开发商和当地政府自找的，让人感觉太强烈了。我有时想从咱们政府执政效果来讲，哪怕做一点违法的事情，也不能让它有新闻效果。这种扎眼的事情做得简直过分，媒体能不炒作吗？正好在《物权法》通过的前一天，全世界都知道，上哪找这种事。我当时就想，我要是市长，哪怕再违一次法，马上连夜拆迁，后来赔的比这多，都比这样可以。当然，这种做法也不对，但从政府处理公关危机的角度，千万不能有这种事情。这种事情就是说，有了这样一个前面的做法，有了这样一个戏剧性的照片，剩下的事情你只能是防守，根本没有还手之力。舆论怎么攻击，你都只能默默的忍受，没有办法。重庆的市长好像出来说了一句话，没有用。

第三，应当及时向公众说明真相和细节。你不能再简单隐瞒，说漫天要价，应当把写的合同、谈判的过程、各种各样的资料，甚至法院判决的东西赶快向世界公布。因为判决是可以公开的，要最大程度的消灭负面影响。你越不说，大家就觉得有问题。这里头有一个想象问题，社会公众想象力往哪地方想、想到什么程度、如何控制是非常重要的。前段时间跟纪委做研究，我说现在其实有一个腐败想象力的问题，腐败是很严重，但想象的腐败比实际的腐败不知严重多少倍。就是说，及时做合理的、适当的信息公开非常重要。

第四，法院判决、司法审判的威信一点没有，丧失殆尽。你既然有判决，既然可以说强制执行，怎么不强制执行？这又造成另外一个假定，假定审判不公正，当然，咱们司法不公正的情况很多。还有一个假定，就是司法是公正的。我讲财产是安全的，前途是光明的，司法是公正的，这是维护社会信心最主要的几个因素。如果社会认为司法都不公正了，没有劲了，这个社会还有什么前途？但出了这件事，当地的法院还有威信吗？不能说完全没有，至少损害巨大。

最后一点，对其他没闹事的业主极不公平。原来的谈判大家都谈了，我们都接受了，老老实实让你们拆了，就给这么少，闹的人就给多了。这就告诉社会什么潜规则呢？就是大家会判断，守规矩的人吃亏，闹人的孩子有奶吃，可以想想下次拆迁将会有多么困难。一个社会千万不能造成这样一个结论，大家越守法越吃亏，越闹事越有好处，跟政府越配合越吃亏，越跟政府对着干越有好处。

所以，就这个问题来讲，教训远远大于经验，甚至我觉得都没有经验可说。有的时候，我们经常会出现这个问题，有些地方搞水库拆迁，确实当时有很多不公平的问题，有很多遗留的问题，但是我们给予补偿。补偿的时候，到一些地方调研，农村那些百姓对公平不公平是有基本判断力的。比如你拆迁，把他分到我们这里来，现在你给他补偿了，当地农民就要问了，他们是为水库建设做了贡献，你们给补偿，我们接受移民也做了贡献，把我们的地让给别人，我们的地更少，我们也做出贡献，怎么不补偿给我们呢？你说这个有没有道理？当然有道理，移民的补偿怎么能只补偿移民，而不补偿接受移民的？所以，治理社会有很多的技巧。

对于这个问题，咱们应当怎么办？我觉得是这样，今后拆迁肯定比以前难了，拆迁的成本肯定比以前高。高的结果是什么？一定范围一定程度上房价也会上升，还有，我们的城市建设不会像以前那么快，效率那么高了。现在一看很多城市原来都是小农村，破烂不堪，很快弄得很豪华，拆迁比较廉价是一个原因。那么，现在来讲，现在把拆迁弄得这么高这么难，好不好？我觉得大方向是对的，原则是好的。为什么？正说明我们现在治理一个社会，不完全看GDP，要看这个社会人的幸福感觉，使人能够得到尊重，拆迁的时候能够得到充分的谈判权利。这是幸福感非常重要的组成，不是说你一定拆迁成本低、城市建得效率高就有好处。另外，拆迁成本低还有很多不好的地方，比如拆迁太容易，导致我们城市建设决策太轻率。你想想，中国城市是不是一样？我有时想把一个人眼睛蒙住，放到一个城市，一打开不告诉什么名字，看看你知不知道那个城市。大家想想，如果全国人民都穿一样的衣服，这个社会是不是很单调？城市都一样怎么就可以了？由于我们太单调，建设太容易，决策的人想得太简单，所以城市没有多少文化，都是一样。

另外，由于拆迁太容易，也导致为了政绩，城市建设过多过烂。如果有一个谈判约束，可能很多老房子会留下来。等我们有钱了，才会知道老房子一修复是城市的文献。如果成本高一点，我觉得可能有所约束。我到西北一个县级城市，我一看那个城市新建的地区，比天安门广场、长安街还豪华。非常宽的大车道，大车道之外是绿化隔离带，外面是慢车道，慢车道外面又是绿化隔离带，外面又是一个行人带，完了又有很宽的隔离带，然后两侧是什么，法院、政府、税务局什么的。我说你们县城什么时候能把这个楼住满啊，二十年都住不满。我还照了一张照片，整个像十里长安街似的，一个人都没有。但是它就可以把它建起来，为什么？政绩成本太低了。这是一个问题。

另外，如果我们要把公益建设和商业建设区分好的话，拆迁成本高不会阻碍我们城市建设，我们该怎么建还怎么建。第一，商业拆迁，政府不要介入，要做一个中介者解决纠纷。第二，政府不应当借助商业性的拆迁，要盖房子自己买。有人说这样可能会导致城市建设破烂不堪，但那是历史遗留问题。由于我们从60年代到文革结束，城市房子基本上没有建设，所以他们拥有的房子都是破烂不堪。像我老家大连，很多当时日本盖的小独楼，我们叫别墅，大连街上满街都是，但不是一家一户，是四家一户，房子早就住得破烂，没人修，所以不拆也不行。以后人们自己的房子会很好的保护，不会产生这样。

另外，还有一点很重要，要建立新的拆迁谈判机制，这是我们政府职责。确实是有这样的问题，比如过去的房子是一家一户，现在我要盖比较大的商场，你说少一个角行，你正好在我们中间，这怎么办？就要进行谈判。而谈判的时候一百户人家都同意，就你一家不同意，这样那99家改善自己生活的机会就没有了。那么，在设定区间或者区分所有权之间面对谈判处理的时候，有没有一个少数服从多数这样的谈判机制？这个应当值得我们思考。国外法律有区分权，一栋楼十个所有权人，四分之三同意，只有四分之一不同意，那么可以拆掉。但是，像我们一个社区怎么决定？我们新盖的小区没有问题，现在考虑不到，二十年之后可能就要面临这个问题，那时候怎么办？

还有，我认为，地方也可以制定一些既符合我们《物权法》又符合社会发展需要的新的拆迁规则。原来的拆迁条例尽管现在仍然有效，但《物权法》颁布了，一实施肯定要服从《物权法》，那个条例就名存实亡了。将来怎么解决？社会还要发展，城市还得建设，人民生活条件还要提高，被拆迁人的权利也要得到充分保护，如何通过谈判形成协调机制就非常非常重要，这恰恰是对我们执政水平提出了更高的要求。

今天就讲到这，杂七杂八不合理的地方请大家批评指正，谢谢大家！

（据“宣讲家”网站报告录音整理，报告人系中国社科院法学所副所长、研究员）