房价入笼：房价反弹隐忧（10）

在秦力洪看来，这轮调控中，大企业降价促销有不约而同的感觉，恒大、万科、绿地、中海、保利等是主动调整，“大公司的理性在于，它虽然有最大化收益的愿望，但每一天都在做最坏的准备”。

在限购模式下，争夺客户的“房票”变得越来越重要。今年9月，北京万科针对3000户家庭进行了抽样调查，样本主要是万科老业主及前来咨询买房的准业主。抽样调查显示，在目前严格的限购措施下，北京仅有3%的家庭有资格、有能力、有意愿买房，折合成户数约20万户。按照北京一年销售商品房13万套的水平估计，这20万户“房票”一年多即可消化完毕。

虽然这份数据遭到坊间人士质疑，但在北京市以五年纳税证明为基本门槛的约束下，符合资格的买房人一旦成交，即退出了客户群，而新的合格人群并不会很快补充进来。

“万科在做的也是我们在做的：寻找那些还有‘房票’的人，了解他们的需求，然后把需求兑现给他们。”秦力洪说。他表示，由于银行放款缓慢，回款签约比对地产公司格外重要。到今年底，龙湖地产的回款签约比将保持在85%。“如果一个年销售几百亿元的大型公司回款签约比只有50%的话，问题就大了。我们的预警指标是70%。”

除了加强销售，地产公司也在降低发展速度。9月底，富力地产(02777.HK)宣布将年度销售目标从400亿元下调至320亿元。金地集团(600383.SH)内部也已将400亿元的年度销售目标下调至320亿元。

11月21日，世联地产董事长陈劲松在微博上写道：“经过本轮调控考验，中国房地产会有什么长进?知道银行是靠不住的，知道利润都是浮云、现金可以要命;了解价格是会跌的，跌的速度比升的速度快;明白住宅开发就应该学习制造业，货如轮转才可永远避免风险;明白商业地产开发就是金融业，不搞定直接融资就别玩了;知道夹道欢迎和关门打狗是一个意思!”

向制造业看齐

房地产业的跃进式发展环境已经变化，地产公司的利润率将向制造业靠拢

“中国的房地产行业是在非常态下发展起来的。十年间市场规模增长了10倍，这不是企业的本事，而是宏观环境和制度红利给企业创造了机会。”住建部政策研究中心主任秦虹在接受《财经》记者专访时强调，开发商今后不再会有过去那么好的外部环境。