借鉴国外经验，房产税实施的海外样本（4）

日本房产税属于地方性税收， 由地方政府来征收，采取普通的征收方式。在中央政府规定标准税率和最高上限后，地方政府有权在合理的范围内进行浮动，使地方政府具有很大的自主权。而且，对房屋保有环节进行征税，属于资产税范畴，如果把房屋作为投机品将会加大其成本，增加风险，减少利润，使房屋回归到其使用的本原。

日本房产税的课税范围较广，固定资产税中房产税的课税对象是城乡各地域上的纳税义务人所拥有的房屋，包括住房、店铺、工厂、仓库及其他建筑，除去减免规定之外，凡是能增加房屋使用价值的附属物均在课税范围之内。课征范围广，这在培育居民纳税意识的同时，也使日本地方政府具有稳定的收入。

日本房产税的计税依据是作为征税对象的房屋估定价格。估定价格是按照正常条件下房屋应有的交易价格来确定的时价。为保证税负稳定和简化征收手续，房屋计税依据原则上实行基准年度的评估方式，即每三年估价一次。在此后的第二、三年中，除非有房产改建、损坏或因市町村废置分合及界限变更等， 一般不重新估价。

韩国：综合不动产税调控房价

2001年至2004年间，为了打压持续暴涨的房价，韩国政府推出了一系列措施，其中最关键的利器就是综合不动产税。

综合不动产税是在财产税之上额外征收的税种。征税对象为拥有房产总价值超过6亿韩元（约合337.42万元人民币）的家庭，税率是1%至3%。但由于征税的标的房价是市场价的60%至70%，实际税率要低很多。

当时韩国已经有财产税。比如一套1 亿韩元（现韩元兑人民币汇率约183:1）以上的住房每年要征收0.2%左右的财产税。因此，综合不动产税一出，立即成为压垮高房价的最后一根稻草。

推出一项新税改措施并非易事。2005 年，综合不动产税一经推出，韩国政府就面临强烈的抵制呼声。保守媒体和在野党的反对声非常强烈，韩国舆论分歧也很严重，有些首尔市民甚至集体呼吁“拒绝纳税”。其反对理由是，解决楼市问题应该从增加供给出发；该税会被转嫁反而增加买房者的负担。实行综合不动产税以来，韩国内部对该税的褒贬不一。有些专家认为，虽然该税抑制了楼市投机，但同时增加了自住房者的负担。但总的来说，舆论倾向于认为开征综合不动产税利大于弊。

实行综合不动产税的第一年，韩国楼市的标准房价出现7 年内首次下降。全国楼价平均下降了4.2%，首尔核心地段楼价甚至下降了9%左右。当时，综合不动产税使得房主的持有成本上升，导致投资者抛盘，而买房者持币保持观望，最终引起房价下跌。

韩国政府为了彻底打压楼市投机行为，还采取了其他一系列措施：扩大综合不动产税的纳税对象、增加保障性住房的供应以及促进房产交易流程的透明化以减少“阴阳合同”。通过这些举措，加上外部环境的变化如美国的次贷危机，帮助韩国楼市进入了缓慢而有控制的调整期。