从两份讲话看住房政策变化

后人如果回顾当今中国史无前例的住房发展篇章，有两份讲话怕是不能忽略，也是不应该忽略的。

这是新中国建国六十多年来，作为执政党中央最高领导集中谈论房地产问题仅有的两次讲话。

第一次是1980年4月2日邓小平的内部讲话；第二次是今年10月29日中央政治局第十次集体学习会习近平关于加快住房保障和供应体系建设的讲话。如果说，邓小平30多年前的讲话主要是针对要不要发展住房问题，那么，习近平讲话主要针对的则是如何进一步发展住房问题。

邓小平的这篇讲话是在十一届三中全会闭幕不久，当时在场的只有胡耀邦、万里、姚依林、邓力群等数人，当月13日，由由时任国务院副总理兼国家计委主任的姚依林向全国建设会议作料传达。讲话全文642字，言简意赅，高屋建瓴，体现了他对住房问题的关切，也反映出他对建筑行业乃至整个经济管理体制的深度思考。当时全国城镇居民人均住房不足5平方米，家家户户缺住房，已成为举国关注的重大问题。

他在这篇谈话中提出，“从多数资本主义国家看，建筑业（按：实际指建筑与房地产业，以下同）是国民经济的三大支柱之一，这不是没有道理的。”“建筑业是可以为国家增加收入、增加积累的一个重要产业部门”，“在长期规划中，必须把建筑业放在重要地位”，“建筑业发展起来，就可以解决大量人口的就业问题，就可以多盖房，更好地满足城乡人民的需要”。“关于住宅问题，要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房子可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年付清。”“建房还可以鼓励公私合营或民建公助，也可以私人自己想办法。农村盖房要有新设计，不要老是小四合院，要发展楼房。平房改楼房，能节约耕地。”“盖什么样的楼房，要适合不同地区、不同居民的需要。”

尽管篇幅很短，但小平一口气提出了住房建设的许多关键及要害问题：比如房地产的支柱产业地位问题、住房商品化问题、旧房交易与租赁市场问题、房价与租金合理比例的“租售比”问题、按揭贷款买房问题、住房保障问题、多途径加快住房建设问题、重视农村建房问题、注重节约土地资源问题、因地制宜地满足群众住房需求问题等。其实即便是放在今天，这些问题仍是人们热切讨论的问题。这份思路清晰、拨乱反正意味明显的讲话迅速在全国城乡传开，此后城镇住房制度改革的各项探索和试点陆续展开，一场关系我国亿万家庭住房梦想的大剧由此开演。

与小平讲话引发全国住房市场的深刻变革相比，两个月前习近平总书记代表新一届中央领导集体所作讲话的意义尚待时间的检验。不过，从这份讲话的具体内容及其所蕴含的政策逻辑看，其作用同样不容低估。

从1998年全面启动城镇住房制度改革至今，我国住房市场经过十多年的改革发展成就巨大，但同时也面临许多新挑战、新问题。这期间十年调控有得有失，有成功经验，也有失误和教训。如何看待我国住房市场现状？如何考量既有政策的成效？如何厘清住房发展思路？如何处理房地产市场多元复杂的社会经济关系？如何探索形成符合国情的住房供应模式与住房消费模式？这些新老问题随着政府换届自然转移到了新一届中央领导手上。

经过了大约半年时间的政策静默期后，习以中央政治局集体学习会的特殊形式表达其住房发展新思维。

和上届政府迥然有别的是，他在讲话中只字未提“房地产调控”，也只字未提“房价”，他的讲话直指问题核心：“住房问题既是民生问题也是发展问题，关系千家万户切身利益，关系人民安居乐业，关系经济社会发展全局，关系社会和谐稳定。”当前住房领域“存在着住房困难家庭的基本需求尚未根本解决、保障性住房总体不足、住房资源配置不合理不平衡等问题”。

他在讲话中提到了住房发展的基础性同时也是根本性的问题。比如他提出了“一个方向”，即只有坚持市场化改革方向，才能充分激发市场活力，满足多层次住房需求；提出了“两个为主”，即构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系；提到了“三个体系”，除了住房保障体系，还要“加快建立统一、规范、成熟、稳定的住房供应体系”，“建立健全经济、适用、环保、节约资源、安全的住房标准体系”；强调在住房发展中要处理好“四组关系”，一是政府提供公共服务和市场化的关系；二是住房发展的经济功能和社会功能的关系；三是需要和可能的关系；四是住房保障和防止福利陷阱的关系。

过去曾经高频率出现的“房地产调控”不见踪影了，过去媒体耳熟能详的“房价”也不再提及了。尽管如你所知，不提调控并不意味着不再调控或者放弃调控，不提房价也并不等于放任房价。但是此前以调控为纲、以房价为主要目标的调控模式已悄然变化，取而代之的则是发展优先，以住房供应体系建设为手段，以实现住有所居为基本发展目标。因为调控只是手段而不是目的，改革发展才是硬道理；房价的涨跌虽然牵动人心但它只是市场的表象和结果，供求关系特别是供应模式及供应体系才是根本。在我们看来，这或许正是习近平讲话的言外新意所在，也是其住房发展思路的最大亮点。

以这篇讲话为发端，随后召开的十八届三中全会、中央经济工作会议、中央城镇化工作会议以及中央农村工作会议等，举凡涉及房地产议题，无论是相关内容表述还是内在逻辑上均一脉相承，其政策轮廓已日渐清晰。

比如在调控手段上，强调市场手段，淡化行政手段，强调市场对于资源配置的决定性作用；在调控思路上，由“堵”转“疏”，过去的调控以“限”和“堵”为主，以需求管理为主，偏重在需求上做减法，现在则旗帜鲜明地强调要千方百计增加住房供应，在供应上做加法，以供给管理和供需双向管理取代过去的单向需求管理，以疏导和缓解市场供求关系；在政策诉求上，改变过去过度突出短期目标，尤其是房价控制目标的短期化取向，取而代之以长期化政策诉求，强调政策的顶层设计与长效机制的构建，以及配套支持政策的完善；在调控主体上，突出地方政府的调控主导地位，强调地方的调控自主权，强调在市场分化背景下的因地制宜及差异化调控模式。可以预期，过去由中央政府统一发号施令的“一刀切”、“一盘棋”、“一副药”的现象将退出舞台。

总之，政策路径已渐行渐明，市场将如何变革我们且拭目以待。