【案例】奉化塌楼事件之反思（4）

不妨学习一下香港、韩国的经验

老龄房屋的检测和修复也是香港社会面临的一个大问题。按照相关法律，这部分应该是由业主来完成的，但是业主往往缺乏意愿和专业知识去主动做这个事情。香港屋宇署自己总结了五个方面，很值得借鉴：“我们设身处地去了解和响应业主所关注的课题，包括：（一）拟议计划会否易于遵行而所需费用是否合理；（二）如何确保服务提供商的质素和服务水平；（三）业主该如何组织起来，履行法律责任；（四）有需要的业主能否得到支持；（五）政府所担当的角色。”

有鉴于此，香港政府在2003、2005年做了两次公众咨询，达成了共识，修缮责任主要是由业主负责，但是政府方面协同有关的行业协会、保险公司等机构提供一站式服务，既有钱的，也有技术的。钱方面，除了直接的补贴之外，还有免息贷款以及帮助入保险。技术方面，从头到尾都有免费的专业意见支持，并且检测和修葺都是放开市场的，充分竞争，价格会合理，而官方部门就在资质上严格把关。此外，在相关的计划中，还提到一个“大招”——香港官方调研报告的一个建议就是官方就旧楼的检测、修葺情况提供公众可查的数据库，这样可以督促要卖楼的业主。的确，楼盘的质量实际上也影响到二手房的行情，中国内地也一样，许多老房子甚至都很难申请到商业银行贷款。

光是利诱也不行，香港方面也有强制措施，相关法条规定，“业主、法团如无合理辩解而不遵从强制验楼的法定通知，可被检控；一经定罪，可处罚款50000元及监禁一年。”

当然，香港的经验是建立在香港的开发商本身得到的监管比较严格，楼盘质量比较过硬的前提下，因此很少考虑开发商的责任问题。但是其细化责任和照顾弱势群体结合的思路对内地的旧楼问题不乏是个参考，只有在明晰责任的基础上兼论公益，并且提供足够多的资源，这个问题才可能解决。

此外，韩国的经验也值得借鉴。韩国也经历过同样的问题。韩国在上个世纪80、90年代建了很多房子，2008年，有学者统计占了全韩住宅的71%。所以老化的问题相当集中。面对此问题，就由韩国的政府部门牵头做住宅再生工程，将建筑主体留下而其他部分进行改建，达到焕然一新的效果。而这样的做法，其实对改善中低收入者的生活环境，平抑房价、节约资源都有很好的效果。所以旧房改造本身就是公益的。

【启示与思考】

事实上，塌楼不是个案，就是宁波市在近五年里都发生了三起，而这种事件对于人们内心的冲击，并不亚于对受害者直接的伤害。因为，上世纪八九十年代的房子就遍布你我身边，每个人都曾经住过甚至仍居住在这样的房子里。这会使不少人被一种巨大的不安全感包围。家，是给人温暖和安全的地方，可是现在似乎不会了，因为塌楼的危险时刻就在身边。

不可否认，改革开放后，为了解决老百姓住的问题，很多地方确实建造了一批快餐式的房子。上世纪八九十年代，市场经济刚刚起步，由于规范标准体系跟不上建设速度，很多建筑工人甚至来不及学习建筑常识，就从“稻田”直接上了脚手架。加上技术和资金方面的原因，建筑工程质量很难得到保证。

此外，考虑到建筑成本，当时一些结构应该采用钢筋和水泥的地方或减少或取消，甚至以泥浆代替水泥砂浆使用，也会严重影响房屋质量和使用寿命。本次倒塌的楼房，按照媒体报道，“外墙面和里面的砖体之间有两厘米的距离，外墙皮和砖头之间只有一层薄薄的泥浆”。

同时本身建筑质量就十分低下的楼房更禁不住在中国屡见不鲜的破墙开店，野蛮装修。浙江中设工程设计有限公司建筑师吴正群指出，砖混结构是一种“免疫力”很低的结构，往往看起来很强壮，但内里已经千疮百孔。“哪怕把打掉的墙再重新填回去，也虚不受补，因为结构性的伤害是不可逆的。”

当然，中国楼房的短命除了像奉化这样因为建筑质量低下而“自然死亡”的旧楼外，更多的还是来自于地方政府那只闲不住的手。在这里，我们要明了这种寿命的差异，并不只单纯地说中国的建筑存在着简单的质量问题，还有那些大规模盲目的拆迁。梁思成的一句名言，对待建筑“要让它延年益寿，不要返老还童”。

除了城市规划的短视造成，地方政府的公司化也是建筑寿命越来越短的一个重要原因，因为从某种程度上来说，住宅使用寿命越短，对地方政府越有利。改革以来的中国现代化，是地方政府导向的现代化，在社会资源缺位的情况下，地方政府成为拉动现代化的最大动力，这是中国的现实和国情。本应在经济发展过程中做守夜人的政府，一跃变成了主角，政府的利益跟经济活动有着直接的相关性，其行为、动机，都具有公司的特征。于是他们四处寻找利益空间，寻找增加财政收入的办法——卖地，成了他们最大的财政来源。

如果说面对既有的旧建筑只能“亡羊补牢”，那么针对新建筑就必须以严格的手段对建筑质量和城市规划加以控制。应该说，中国的建筑质量和水平相较于20年前有了很大提升，但并不意味着粗制滥造和偷工减料就不存在了。最近几年，频繁有在建或者新建楼房倒塌的新闻见诸报端，这需要对开放商的建筑质量有着更为严格的管理和监督。

其次，中国城市多数不缺规划，但有不少地方缺少对规划的长期坚持与执行。如果不扼制住部分官员短期的政绩冲动，在拆迁的铁锤之下，中国的楼房想长命百岁，有点难！

无论是城市规划朝令夕改，还是质量监管失去作用，短命建筑都与政府监管部门的消极作为或者作为不力紧密相关。如果要想将目前30年的建筑平均寿命延长至100年，那么政府监管部门的专业性和有效性，首先必须得翻上三番。

毫无疑问，不但要对“宁波塌楼”认真解剖，进行严格的责任倒查和追究，而且很有必要将其作为当今房地产建设的一个“样板”，梳理、反思存在的种种乱象、弊病，采取切实、果决的措施进行纠偏、治理，事关民众性命安全，不能总等事故发生了、伤害造成了才有所检讨。毕竟，业界信誉伤不起，社会良知伤不起，政府公信更伤不起。期待着“亡羊补牢”的事情能少些再少些，未雨绸缪、防患于未然的举措多些再多些，让“群众利益无小事”的口号真真切切地变为现实。

欢迎继续关注经典案例。

（转载请注明来源：宣讲家网站71.cn，违者必究。）