当前经济形势与风险评估及2015年宏观政策展望（6）

三、我国经济风险评估

这次中央经济工作会议明确指出，我国当前面临两大风险：一是泡沫化的风险；二是高杠杆的风险。泡沫化的风险主要与我国房地产市场相连；高杠杆的风险主要与我国金融市场相连。

（一）房地产市场泡沫化风险。综合来看，现在房地产市场有风险，但远没到破裂的程度。我们还有非常大的空间进行调整和组合，国家也没有必要对房地产市场进行大规模地刺激和援助。对于房地产市场的风险，主要通过分步解决，然后逐渐推进，依靠增量逐步化解掉问题。

第一，房地产开发投资增速一路下滑。当房地产商认为短期房地产市场很好的时候，会加大投入、加快投资进度；当认为不好的时候，就会放慢投资进度。房地产商建成房子以后，房子售出之后，房地产商就不管了，而买房者能不能如期还贷的风险就在银行那里了。因此，房地产开发投资增速下滑反映了银行以及房地产商对房地产市场的中长期有一种危机感、压力感。

第二，全国房地产企业土地购置面积的增速除了个别月份外，剩下的月份都在负增长。2014年10月，我国土地出让得很快，一个方面是因为央行930文件给房贷松绑，另外一个原因是11月是地方融资平台还本付息的高峰期，迫切需要流动性来解决到期的还本付息问题。土地购置对于房地产商来讲，就相当于存货。什么情况下减存货呢？就是市场行情不好的时候；市场行情好的时候，就增加存货。可见，房地产商对房地产市场的形势并不看好。

第三，商品房销售额、销售面积和房价走势。从2013年的情况来看，房价一直在涨，但是销售量在下降，是典型的“有价无市”。到2014年，我国房地产市场的运行进入到危机的第二个状态，即“以价换量”，就是通过适当的降低房价换取市场需求，以此来降低存货，加速资金流转，进而规避风险。那么，从我国现状来看，“以价换量”的情况很不错。一种情况：很多人一直想买房，没买得起，压抑了很久，终于房价不涨，略降一点，赶紧买房；另一种情况：好多人认为，这是房地产市场短期调整，未来还会再拉起来。

第四，2014年房地产开发企业本年的到位资金增速只有0.6%，2013年同期是27.6%。增速下降到如此程度并不能说房地产商就没有钱，只是说钱的分布不那么均匀。那么，当前我国房地产市场究竟是一个短期的回调，还是进入到一个调整期呢？其一，要说卖不出去算危机的一个标准的话，我国房地产还没有进入到危机状态。通过价格适当的引导，还是能够很好地促进销量回升。其二，我国房地产市场在未来很长一段时间内，价格不具备上涨的空间，原因就是库存量极为庞大。其三，房地产行业下一步运作的方式、走向是中小型房地产企业的经营极为困难，而大型房企的状况依然保持良好状态。这种情况下，政府的政策就面临一个调整，怎么去救房地产市场？是不管大小一起救，还是先让市场进行优化组合，再来对房地产市场施加一些正向的政策影响？从政府的政策用力来看，从市场的需要来看，当然是后一个路径更优惠、更好。就是说，在现有状态下，政府直接大规模地对房地产救市的可能性微乎其微。

我们来看一组数据。2014年1—11月，房地产开发企业的到位资金是11万亿多一点，花出去8.66万亿多一点，房地产商手里还有2.4万亿；2013年同期房地产商手里只有1.85万亿。也就是说，尽管房地产商融资困难，但是房地产行业并不缺钱。只是这2.4万亿分配的特别不均匀，大型房地产企业基本上占有其中95%以上的份额，剩下那一点点钱在中小型房地产企业手里。从2012年开始，中小型房地产企业就沦落到靠房地产信托来进行融资。如果房地产信托不能展期的话，要么是卖企业，要么是卖手里的存量房，降价卖房。对于中小型房地产企业来讲，如果是降价卖房，不如卖掉企业，卖掉企业可以把自己的债务化解掉。这成为了下一步中小型房企一条非常重要的出路。面对这种情况下，大型房地产企业可能会持币代购，就是不用自建房了，把自己房屋开发的进度放缓，等着吃中小型房地产企业就可以。有人说房地产股票一定不能炒，我觉得也未必，一般来讲，房地产上市公司往往都是大公司，也具备以较小的代价获得较大市场资产价值的空间。

那么，房地产开发企业11万亿多的到位资金又是从哪儿来的呢？国内贷款不到两万亿，利用外资500多亿，这都是小数目；自筹资金是4.6万亿，增长8.2%。其他资金是4.4万亿，下降9.3%。

那么，房地产商的自筹资金从哪儿来呢？不外乎三条渠道。第一条渠道，上市的大型房地产企业的融资；第二条渠道，民间借贷；第三条渠道，做房地产信托。因为房地产的国内贷款不到两万个亿，剩下的钱只能走这条路，由此就会引发房地产的第二个风险，就是房地产资金的滚动成本越来越高。所以，央行必须打断房地产企业滚动越来越高的资金成本链。