张立群：2016年宏观经济形势和政策重点分析（8）

（四）房地产市场投资水平由降转升 

近年来，经济下行压力不断加大的原因，一方面因素是出口增速的下降，而更为重要的一方面因素是投资增速的下降。投资增速的下降主要来自于房地产市场投资增长的下降。2013年房地产市场投资增长19.8%，2014年增长10.5%，到2015年增长1%，房地产市场投资占全部投资的1/5左右，那么，它的增速连年下滑必然会拖累整个投资的增速下降，也势必会使经济下行压力不断加大，所以，我们要分析房地产市场投资未来的走势。 

房地产市场投资增长下降的两个原因，一是拿地难，二是卖房难。从拿地难来看。房地产开发商为了销路都到大城市拿地，但是这个地不好拿，这就制约了房地产的开发建设，进而影响到房地产投资。 

从卖房难来看。卖房难与造城运动有密切关系。2009年之后，各级政府都认为扩大内需最大的潜力就是城镇化建设，但是在加快城镇化建设过程中，出现了对城镇化的理解不全面的问题，认为城镇化就是大量建造工业、商业、生活用房，扩大城区面积，把农田变成城市，让农民住到楼上，并基于这些看法，以各种优惠政策来吸引开发商建房盖楼。而开发商在2008年面临拿地难的问题时发现中小城市政府为房地产市场提供了很多优惠政策，便开始到中小城市大量盖房，并认为这也是中国城镇化一个新方向。但是，在一幢幢楼房盖好后，中小城市人气不足的问题就越发显现出来。城镇化发展水平的一个评价指标就是城镇人口占总人口的比重，它统计的对象是人而不是房子。所以，城镇化水平的提高关键是城市人气度的提高，只有越来越多的人愿意到你这里来工作、生活，城镇化水平才会不断提高。那么，怎么样才能提高城市的人气度？当然，盖房子很重要，没有房子住，别人肯定也不会到这个城市来。然而，仅有住房还不够，还需要有一份工作。比如农民住到楼房，他没有工作就无法生活，也就无法在这里待下去。因此，要推行产城融合。政府要为产业体系提供发展条件，如交通运输、水电气暖以及所有与产业相关的配套条件，都要发展起来。同时，政府也要为产业发展提供行政服务。由此可见，产业的发展对政府工作是多方面的考验，如果各方面工作做得不到位，产业就发展不起来，城市人气度无法提高。现在，很多三、四线城市人气不足的问题都和上述因素有关系。另外，教育和医疗卫生条件也是影响城市人气度的因素。综上，我们说城镇化是一个自然历史过程，它是一个复杂的系统工程，包含了基础设施体系、住房体系、公共服务体系、城市产业体系、城市文化体系等多方面的发展。只有这些全面发展，城市才是宜居的，才会吸引人来此工作、生活，城市的人气度才能不断提高。 

然而，造城运动的重点是盖房子。在房子盖好后，由于城市人气不高，造成卖房困难，这对开发商来说是致命的困难。开发商向银行贷款建房，结果卖不掉，那么开发商的压力就会很大，他就没有能力，也不愿意再拿地建房，这就导致房地产投资的下降。所以，我们说房地产投资的下降，一方面原因是拿地难、卖房难，而更深层次的原因是城镇化的矛盾、造城运动。这是我们要解决的一个大问题，把这个问题理顺了，城市的发展空间、发展潜力也就充分释放出来了。在这个背景下，我们看到房地产企业在大中小城市的销售普遍不好，在2014年面临着前所未有的困难。原因就在于房地产企业在中小城市的开发建设成本低，为回收资金实行以价换量，降价促销，这使得大城市的购房者也开始持币待购，进而造成房地产企业普遍存在销售困难，最终导致房地产投资连年大幅下降。 

但是，自2015年以来，大城市的销售形势有所好转。这就带给我们一个思考，中国的房地产市场到底处在什么样的发展状态？我认为，中国的房地产市场还在成长之中，并与中国的城镇化紧密相关。2015年按常住人口计算，中国的城镇化水平为56.1%，而高收入国家普遍超过70%，比如日本的城镇化率超过90%，美国的超过80%。实现现代化离不开高水平的城镇化，或者说城市社会，这是引领中国梦的一个非常重要的火车头。从这个角度来看，中国的城镇化还必须要持续推进，而且在客观上也确实在继续推进。比如，2015年城镇常住人口增加了2200万人，城镇化率按常住人口计算比2014年提高了1.33个百分点。由此，在经济下行压力不断加大的背景下，我们看到，中国的城镇化还在持续推进中。那么，为什么这么说呢？原因有三个： 

第一，城市人口的不断增加。一是年轻人的增加。每年的应届大学毕业生就有700多万，他们中的大部分要到大城市来发展。现在农民工有2.77亿，他们也都选择到大城市打工挣钱。所以说，大量的年轻人到大城市工作、生活是一个客观大势。二是城市需要人。就北京来说，虽然严控人口规模，但是在2015年常住人口增加了18万左右。这是由于为了维持北京各行各业的正常运转，国家机关、各大企事业单位都在招人。而另一方面为保证正常的城市生活，在人才方面不仅需要吸纳高端产业人口，还要包容低端产业人口。 

所以，我们说城市人口的增长是城镇化乃至社会发展中一个不可阻挡的趋势。目前，为了化解北京人口过多与城市发展的矛盾，要深入推进京津冀协同发展战略。另外，我们发现，一些发达的二线城市，其人口增长率开始快于一线大城市。所有这些都说明了中国的城镇化在持续推进，这也是刚性和改善性买房需求的基本来源。城市的年轻人、成家的人在不断增加，相应的买房需求也就会不断增加，这就是房地产市场成长的一个基本力量。那么，有些人就说了，现在每户都有一套房，房地产市场开始到了一个饱和点，未来的发展速度会减慢。这种看法没有考虑城镇化的发展，现在对于城镇常住人口的统计是静态的，若从发展变化的角度来看，城市人口还在继续增加，今后有可能超10亿。可见，住房需求还有很大增长潜力。另外，现在的城市还有2亿多非户籍居民，他们到城市就是挣钱来了，多数在租房居住。例如，一个大学刚毕业的学生要在北京拼一把，面对高房价就只能选择在昌平区北四村租个床位。像他一样在北京打拼的人，包括100多万住在地下半地下室的人，如果未来变成北京户籍居民，就不会满足于这种居住条件了。 

全面建成小康社会和中国梦的实现，就是所有中国人都居者有其屋，而且是在他愿意发展的地方有他理想的住房。从这个角度来讲，中国房地产市场的刚性和改善性买房需求的成长源泉是非常强大的，它与中国城镇化相结合，与城镇居民居住水平的提高相联系。所以说，这是房地产市场销售好转一个基础性的原因。 

第二，持币待购的行为在大城市消失。现在大家不再等着房价降了再买，原因就是大城市不具备降价的条件。由于开发商在中小城市拿地便宜，所以在这些城市可以实行降价促销，但是北京的地价太贵，由此造成房价的居高不下。也就是说，大城市的房价与拿地难有紧密关系。有报道称，一个开发商在北京南三环附近拿的地，按照拿地成本计算的楼面价是4.7万/平米。在这种情况下，开发商降价售楼就会亏损。2015年全国排在前100个房地产企业，其平均利润率只有11%左右，它的降价空间已经被压缩得很小了。所以，大城市的房价都表现出较强的刚性，也就是在销售困难的条件下很少有开发商选择大幅度降价售楼。那么，房价不降，势必会改变持币待购的现象。比如，年轻人结婚了打算等着房价下降买房，结果等了半年，再去看楼盘时发现房价没怎么降，这时他就会考虑买房。所以说，大城市房价的客观走势纠正了人们对大城市房价下降的预期，由此看房买房的人也就多了起来。 

第三，因城施策。2014年以来，各城市在购房政策上都在推行按揭贷款，调整首付比例，包括央行连续六次下调存贷款利率，这些政策有利地提高了刚性和改善性的购房能力。比如，年轻人买房，一方面要靠父母支付首付，另一方面要靠银行按揭贷款。银行按揭贷款的月供水平对年轻人至关重要，银行贷款利率的下降使他的月供水平也随之下降，那么他的贷款使用能力就有所增强。另外，下调首付比例使购房者父母拿的钱也有一定减少。据有关数据统计，购房政策的调整使刚性和改善性购房能力提高了30%，房地产市场销售形势有所好转，2015年城镇商品房的销售面积比2014年增长了6.5%，销售额增长了14.4%。销售额的增长比例比销量增长比例高出很多的原因在于卖房行为多集中于大城市。 

另外，房地产存量房很多，要去库存。对于房地产开发商来说，在大城市和中小城市的占压资金水平不一样。从拿地价看，北京一块地动不动就几十个亿，而同样一块地在一个县级市可能就几个亿。从资金回笼看，北京卖一套房子可以回笼几百万资金，而同样一套房子放到一个县级市最多回笼几十万资金。所以，面对房地产市场占压开发商资金的情况，必须要根据地域特点的情况来加权。现在主要是大城市的楼市活跃，这恰恰在资金方面给了开发商一个有力的支持。2015年12月末，房地产企业的资金来源比2014年增长2.6%，在2016年1月至2月，在预购定金等方面的同比增长超过30%。由此可见，大城市的楼市销售及回笼资金能力远远高于中小城市。 

从楼市资金回暖的情况来看，虽然中小城市现在还压着很多楼盘没有卖，但是大城市的楼市资金已周转起来，房地产市场的投资开始活跃。2016年1月至2月房地产市场投资增长3%，增速比2015提高了2个百分点。也就是说，房地产企业在大城市的销售及资金回笼情况好转后，要再发展就必须考虑再拿地建房，加上各城市的楼市利好政策，增加了必要的土地供给，还有新型城镇化对楼市预期的引导，整个房地产市场处于一个恢复状态。同时，这种恢复的状态结束了房地产投资增长持续下降的格局。从这个角度来看，房地产投资在2016年1月到2月已经出现了回升的苗头，当然可能未来还会有所波动，但是就大的发展趋势来说，随着新型城镇化的推进、房地产市场销售形势的变化以及二线城市楼市发展强劲的态势，房地产市场投资开始由降转稳、由稳转升，这一趋势已经表现得越来越明显。 

在这一背景下，投资的增长由降转稳。这是由于基础设施投资作为稳定投资增长的主导力量，能力不断增强，而房地产投资作为拉动整个投资的因素，它的作用在改变，那么，把这两个因素相结合就可以得出一个结论，就是整个投资的增长未来将是由降转稳。由此，可以说经济下行压力的一个重要来源基本消失，再加上消费的稳定，也可以得到一个结论，就是2012年以来的稳增长在稳定国内需求方面的效果越来越多地表现出来。2016年中国经济增长由弱转稳，在国际金融危机之后越来越多地依靠内需的增长。由此，我们可以做出一个基本的判断，就是中国经济增长经过“十二五”期间的增速换档，现在基本触底。