厘清房地产税改革的十个问题

地方财政可一次性稳定交替

从2010年—2012年国有土地使用权出让收入看，分别为29398亿元、33477亿元、28886亿元，平均30000亿元左右。

目前，全国城镇各类住宅面积达210亿平方米左右，即使全部按照2012年全国城镇居民可支配收入、房价收入比为6的水平，按照1％的消费性质房产税率，征税房屋价格水平应当为2947．8元每平方米，征税总资产达61．9万亿元，城镇房产税总额为6190亿元。当然，按照消费性质房产1％税率及其阶梯累进税率分6年到位的方案，第一年只能征到其中的1／6税收，从动态看，可以每年增加。但是刚开征时，多套房较多，按照市价征收的投资性房产税较多；持有成本增加，抛售多套房，所收的房产交易税也较多。随着多套房的减少和交易量的相对下降，虽然这方面的税收相对增加放慢，甚至绝对量可能下降，然而消费性质住宅房产税税率（从1／6到1）是每年上调的，因此，从动态看，6年之间房地产税及其交易税仍然可以大体平衡。

城郊和农村超面积住房和二套宅基地等应当纳税，按照城镇、城郊和农村法定面积内外不同的税率征收，征税额在2000亿元—3000亿元左右。

如果按照此方案进行征税，全国房地产税和国有土地收入总额是可观的。因为土地出让金中包括了征地拆迁补偿等成本，除去此部分，完全能够接替地方财政目前的土地出让金部分，甚至有余。废除土地出让金与开征房地财产税和交易税之间，可以一次性平稳交替。

结语：选择阻力和风险较小的改革方案

为什么要进行上述的废除土地出让金，转变为开征房地产税的改革？一方面，是改变目前地方财政收入不合理的需要，是避免财富两极分化的需要，是抑制投资性房产需求而平抑房价的需要，是克服地方政府卖地冲动的需要，是节约宝贵土地资源的需要。

另一方面，在改革中，（1）国家让出了永续使用权，给了城乡居民以真正意义上的财产权和继承权，也给一部分居民保留了选择年期使用产权而不进行改革的选择自由权。（2）考虑了城乡居民的承受能力，区分了消费性房产和投资性房产，居住房产按照挤出泡沫的房价征税，对低收入人群实行减免。（3）消费性质房产税，由于分6年逐步调到1％税率，考虑了工资等收入增长与税率逐步上调的联动，防止突然一步到位，对城乡居民其他生活消费方面的影响。（4）对于中产阶层的投资性房产，包括工商金融地产，国家考虑价格因素，按世界各国较低税率征收，并且不进行累进征收，对于高土地出让金时的投资性住宅和非住宅房地产，进行适当退税。（5）考虑企业开征房地产税后的税收负担，降低两个百分点的增值税率，进行平衡。（6）对于农村和城郊住宅宅基地及生产性用房地产，农业性质的全面免除，非农业性质的进行减免；农村住宅，基本消费需求的，免征房产税；两套以上的，按市价减免征收。（7）中央政府让一部分利，换取地方对企业的房地产征税，完善地方房地产税种。

这是可能一个考虑兼顾政府、城乡居民和企业、高中低不同收入群体，以及中央和地方关系等各方利益，相互妥协，各自让步利益，权益互换，并且阻力较小、风险较低和可控，可以平稳过渡的改革方案。

（作者单位：中共中央党校国际战略研究所）