关于城镇个人住房“三阶梯房产税”框架的建议（2）

三、城镇个人住房“三阶梯房产税”框架的初步评价

我们提出城镇个人住房“三阶梯房产税”框架，是建立在多方面深入调查研究基础上的，包括对当前国内实际购房人群的结构分析、国内房地产发展面临主要问题的分析，以及对当前社会收入阶层及购房态度的分析等等。我们认为该思路可以同时达到四个政策目标。

一是有利控制房屋过热投资和过度投机，避免不断扩张沉淀的金融风险和社会经济风险。现在房地产高额利润的吸引，把大量银行资金积存在房地产部门，很多被长期紧紧捆绑，一旦发生大的经济波动，风险不可预测，实施这样的房产税可以有力遏制。

二是有利调节房地产价格的暴涨，使商品房的定价，逐步回归以使用价值为主的供求关系轨道。现在城市房价很大程度是由大量资金和资本炒作起来的，这种供求关系支持的房价暴涨根本无法控制，如果让家庭投资适当纳税，资本投资重度纳税，房价水平必定回落。

三是有利避免房地产发展的大起大落，保持长期、健康、稳定的发展态势。中国房地产的未来发展空间仍然很大，但现在已有很多二、三线城市陆续出现了大量空置房现象，显露了不可持续的风险。实施三阶梯房产税后，产业发展速度可能有所放缓，但从长期看有利保持稳定增长。

四是还可以给居民家庭的住房投资，留出适当空间。

四、实施“三阶梯城镇个人住房房产税”的难点

该思路的实施难点，也是最可能引起争议的地方，就是轻税和重税的起征点确定，具体而言，就是缴纳轻税的起征点是否为两套房，缴纳重税的起征点是否为三套房以上。

关于是否应该把第二套房作为轻税起征点？我们在讨论中也有两种不同观点，一种认为应该更宽松一些，居民购买第二套房也不要征税，从第三套以上开始；另一种意见完全相反，认为只要不是自用购房就是为了投资和投机赢利，都应课以重税。我们认为第二套房作为缴税起征点不是绝对标准，主要是考虑到当前城镇居民住房状况差异的巨大矛盾，将来结构趋于合理，也可以调整标准。

关于是否把第三套房作为重税起征点，之后税率递进累计？在讨论中也有不同意见，有人提出，这样做，对那些有较多房子的人，可能是一个比较大的打击。我们的调查表明，手中握有较多房产和大量房产者，主要是高收入和中高收入人群中的一部分人，比例应该不超过10-15%，此项课税面不会太宽。在目前房地产市场投机氛围浓重，房地产泡沫和风险都比较大的情况下，这个起征点不宜放得太松，待将来发展纳入正常轨道后，重税起征点也可以适当提高。