杜涛：解读《物权法》（6）

第二个原因，共有的东西应当是建筑物离不开的一个东西。现在我们讲的会所，在三审的时候，曾经写过，后来把它拿掉了，就考虑到会所在实践当中绝大多数都不是业主共有的，都是开发商自己留下经营的。另外它也不是业主使用建筑物的专有部分必须离不开的东西，像楼道、电梯这样，像设备间的东西，所以从三审的时候，就拿掉了。

再一个考虑，有相当部分的业主讲，这个东西别给我共有，法定共有之后，开发商肯定要把这个东西共摊进去，你又没有说对他利润一个法定的限制，他还是有利润。法律说给我法定共有，开发商并不着急啊，给你加到里面去了，就提升房价嘛，利润还是这么高。很多业主说，我不用这个东西啊，要共有它干嘛呀，游泳池、健身场面积都那么大。你不给我共摊，不给我共有，价格还能低一些。

我说了半天，实践中要解决什么问题呢？就是要解决一个问题，我们买房定哪些合同，他跟你约定好了，什么东西是共有的，专有的部分不用讲了。就是共有的这部分，很多合同不会跟你说，哪些东西约定得那么清楚。经常是通过一个什么样的条款来解决这个问题呢？它通过一个共摊，哪些部分纳入到了共摊。实际上判断所有权的归属是靠这个条款。

在没有约定的时候，怎么判断？大家看74条第二款建筑区化内，规划车库的归属，应当通过这些合同的方式约定。大概从四、五、六审的稿子，在这句后面都有一句话，叫没有约定，或者约定不明确的，归业主共有。到了七审的时候，把这句话拿掉了。

刚才讲了，会所那些东西不是必须的附属设施，但是车库、车位这些，就有分歧了。有一些人认为，现在很多人还是没有买车，或者近期不准备买车，他就认为那个东西不是必须的。但是相当部分人来讲，从长远来看，生活水平提高了，每家每户将来要有车，这个车库认为是一个必须的附属设施。必须的附属设施，是不是一定要规定法定共有呢？这个也不一定。虽然是必须的附属设施，也要考虑这个必须的附属设施能不能分别地独立地分割，来由不同的人使用。我们说道路、绿地没有办法分割，设备间怎么分割？但是车库这个东西呢，地下车库是可以分割由个人的独立使用的。所以这个时候，我们就要考虑，是规定法定共有更好？还是由每个业主独立地使用，独立地出售，独立地通过附赠、出租出售这些方式来处理好？最后我们认为，还是用后面的方法比较好。

这里面有一个概念大家要区分清楚，就是说这个小区要改多少、怎样改车库，那是一个行政规划的要求，跟所有权的归属是两码事，不能混着来考虑。它要建多少车库，怎么样满足规划的要求，满足行政管理，那么它的归属呢？民事上要单独地考虑。我们国家现在的实际情况就是，我们了解下来，很多的小区连1：1都没有达到。那么这个时候，规定法定共有之后，具体的操作怎么办？很麻烦。每一家不能够有一个车库，然后这些车库统一归业主管理，由他经营，怎么管理经营？我们说业主、小区这个概念，还是最近的事情。业主自治的意识和能力都不是特别强。我们在全国的调研情况来看，多数的小区没有成立业主大会和业主委员会。我那个小区到现在也没有成立业主大会、业主委员会。就算成立业主大会、业主委员会，那么从法律上讲，业主大会、业主委员会不是一个民事上的法人组织，没有独立的法人资格，没有独立的财产能力，你让它经营这个东西，操作有很大的麻烦。我们调研的时候，很多业主说，还是由合同具体约定为好，不要说业主共有。业主共有之后，到时候反而会提高房屋的价格。最后基于这些考虑，就做出现在这样的规定。车库、车位就是现在这样的规定。

那么其他的那些东西，像会所、医院，刚才通过我的介绍，大家都明了它是一个怎样的操作，还是要根据实际情况，来判断它的归属。通过合同明确决定，纳入到共摊了，明显是业主共有。没有的话，就不宜规定是属于业主共有，该归谁所有。那么你说是该归谁所有，它原来的所有人是清楚的，谁投资、谁开发的这个东西，它就归谁所有。

第74条第一款，这个规定是什么意思呢？在归属之外，针对现实中很多小区车库、车位，自己小区的业主还满足不了，还要向外卖，搞得本小区的生活秩序比较混乱的情况，给了一个要求，首先满足业主的需要，然后才能往外卖。如果还有富余的，现在确实是1：1之后，或者满足了小区之后，还有富余，你不允许卖，也不合适。第三款是车位的问题，如果是占用了公共道路，那么显然没得说，它是共有的。因为你占有的这个道路，就是业主共有。有的小区停车紧张，经常在公共道路上划车位。那么这个时候，车位是属于业主共有的，没有问题的。

业主建筑物区分所有权里面，最大的问题、争议最多的问题就是我刚才谈的问题。此外，它还对业主大会、业主委员会与物业公司的关系等这些问题做了规定。然后《物权法》在所有权这部分，规定了一个相邻关系的共有，我们没有时间做介绍了。

用益物权就讲了一个土地承包经营权，建设用地使用权，宅基地使用权等。这里，我介绍一下跟刚才小区有点关系的问题，就是建设用地使用权这部分。大家看建设用地使用权部分，第149条，这是我们一个新增加的条款，改变了现有法律的规定。我们说买了房之后，获得了住房下面覆盖的建设用地使用权。建设用地使用权一般是70年，那么期满了之后怎么办呢？这是一个问题。

北京现在离这还远，像深圳一些地方搞房地产比较早，那个时候好象建设用地使用权期限比较短，没有这么长，有一些已经快到期了，已经面临这个问题了。虽然北京离得比较远，没有面对这个问题，但是百姓毕竟把这么多积蓄投入到房产，也关心这个问题。将来怎么办？按照我们现有法律的模式，是这么说的：到期满的时候，权利人要向国家的有关部门申请续期，程序是这么规定的，有关部门应当批准。这个应当批准续期，是一般情况下，没有特殊的理由，应当批注。如果有涉及到重大的公共利益，就是我前面讲的42条，再说，有这么一个立法模式。

2005年我们向全社会征求意见，民众对这个问题提了很多意见，所以我们就接受大家的意见。把现在这套模式改成什么了呢？就是建设用地住宅分了一个住宅和非住宅。住宅是跟老百姓密切相关的财产权，住宅建设使用权期间期满的，自动续期。改变了什么还要申请啊，就自动续期。这就是第149条。

那么，149条规定了自动续期之后，带来一个问题，是不是还要交钱？自动续期了，土地使用费到时候还要交吗？这种声音都有，政府有关部门说，那要续期，原来是70年的，还得交。百姓就说，都交完了，还交什么？不交了。所以，研究来研究去，最后觉得这个问题现在不宜规定，管几十年之后的事情干什么？到了那个时候，根据当时的社会条件再定。后面的我就没有时间给大家做更多的介绍了，今天介绍到这里。谢谢大家！

（根据“宣讲家”网站报告录音整理，未经本人审阅）

（报告人系全国人大常委会法制工作委员会民法室一处处长）