中国房地产税改革的方向、要领与路径选择

房产税改革问题在社会上已经讨论了相当长的时间，是各方关注的热点。我认为，如果仅仅把开征房产税的目的看做是打压房价，这个视野显然就太窄了。从经济学的角度看，国外与房产税相关的有房屋住产税、不动产税、财产税、遗产税等税种，就我国目前谈及的房产税而言，它实质上是以房产保有环节征税形成规范的经济调节杠杆，来形成多种正面效应，包括对地方政府职能转变的合理激励，以及在配套改革中改变地方政府对土地财政的过度依赖。这一改革也是优化我国税制结构和收入再分配的组成部分。从这个角度看房产税改革，显然是要把视野扩大，当然也不可回避现在人人谈论的商品房房价在房产税税制建设发展过程中会受到什么影响。

说到房地产调控，我先谈一下自己的基本看法。仍在进行的房地产调控新政里，我觉得最主要的进步就是已经形成一个区分保障房和商品房这两类房的双轨统筹的管理框架，这是优化房地产调控和解决目前房价过高问题的一个大的管理框架。说到房价问题，绝不能只看商品房，要把保障房也考虑进来，同时解决保障轨和市场轨两方面的问题。安居工程中保障房的供给是政府要牵头做好的，一个社会里中低收入阶层住无所居的问题政府要特别关注。对于商品房价格，我的基本看法是，政府不应该一味用行政手段压制、干预商品房价格，政府主要应该管的是规划、规则、收税。所谓的规划就是在一个顶层设计下，使一个政府辖区内既有商品房，又有保障性质的廉租房。但是廉租房不宜成片，避免以后形成低端住房的贫民窟化，应该打散了建设。按照李克强的一个表述就是穿插在一起建设，争取在社区内让廉租房、公租房、一般商品住宅相对自然和谐的配套在一起，当然还有商业网点、学校、医院等配套设施建设，这是顶层规划要解决的问题。在保障轨方面，政府管规划、管“托底”，政府积极介入、牵头安排，提供足够的保障房、廉租房供给量，使无法购买产权房的低收入阶层以及在一定阶段上无力直接购买产权房的“收入夹心阶层”住有所居。此外，政府还要管享受保障房和廉租房的社会成员的身份甄别和必要的监督管理，这方面的实际管理成本很高。一些社会成员的收入水平很低，符合购买保障房的条件，但他们并不是永远收入低，收入增长起来以后，客观上他们可以根据自己收入提高的情况购买商品房，而让出政府给了很大政策补贴的保障房，让在这个新的阶段上应该享受保障房的低收入阶层，接替他们享受政府给予的保障房待遇。在商品房轨道上，政府应该管竞争规则，商品房是由有支付能力的中等收入以上的社会成员在市场竞争中按照自己的意愿购买的，政府不要直接管人家应该买什么房子，应该按什么价位买，政府要管的是公平竞争的规则。政府还要管收税，不只是房产交易环节要收税，按照一个走向现代国家必须配套的现代税制来说，在房产保有环节也要收税。但是现在大家对于自己买下来的房子还要年复一年的交保有环节的税收是没有概念的，目前仅仅是上海重庆两地开始房产税的试点，开始努力建设这样一个框架。

在房产税改革方面，公众最关心的往往还是现在媒体上、舆论上说到的房价过高问题。我注意到前几年不得不采取行政手段推出限价、限购措施的时候，北京一个高端住宅项目钓鱼台7号标出了一平米30万的天价，马上在社会上引起轩然大波。北京管理部门去调查，把他们的帐查完了以后，给出的意见是只能按一平米15万卖，这样就平息了社会上的很多不满情绪。理性地看，当时的房地产调控主要是回应公众诉求，在形式上表现的是房价控制，引导房价合理回归等。但是我认为如果保障房的供给基本到位，中低收入基层都住有所居，像对钓鱼台7号采取的管理方式其实是没有必要的。正是因为保障房供给还没有完全到位，所以必须通过这样的一个管理姿态使大家关心的问题得到回应，但是这种管理上的动作只是权宜之计。如果钓鱼台7号的开发商按照法律政策规定，走完了所有的程序，把他们开发出来的住宅拿到市场出售，本来就是一个愿打一个愿挨的事情，他们标价一平米30万，有人愿意买，又是在公平竞争下形成的交易，你管人家干什么？本来政府就不该管。那政府应该在哪方面做些什么事呢？政府应该收税。他的价位越高，政府拿到的税收就越高，政府拿到税以后，支持加快建设保障房，何乐而不为呢？在保障和商品双轨统筹之下，要把所有的要素合在一起形成一种理性的认识，这种理性认识绝不仅仅是探索商品房房价的。