中国房地产税改革的方向、要领与路径选择（4）

第四，有很多学者强调，开征房地产税需要有产权登记与保护、税基评估、信息管理与沟通、税收征管等方面各环节的专业力量与条件，但这也并不能成为否定开征此税可行性的理由。我国有关部门已在十个地方推行数年的物业税基模拟评估和相关工作试点，所要试验的就包括此类问题的解决方案。相关的信息系统、人员培训、评估软件和收缴管理等，都不存在硬障碍。

第五，开征房地产税在市场经济国家有多年积累的丰富经验，我国完全可以结合本国国情与实际，借鉴吸收而形成“后发优势”。当然，中国近些年的“小产权房”、历史上形成的“经租房”等问题，确是其他国家一般没有的情况，需要稳妥处理。北京现在有几十万套小产权房，这个事情非常棘手，但是棘手并不意味着解决不了。通过试点促使政府和方方面面一起形成方案，争取做一个打包处理，在配套改革中逐步求得解决。这是无论如何都要做出交代的事情，有没有房地产税改革都要交代，房地产税改革倒是一个推进力量，使大家更积极地考虑解决方案。

                    如何看待保有环节税收促进住房供需平衡和产业健康发展

对不动产（房地产）的相关调节，其原理上也是寻求一个供需状态的合理。供需状态如果平衡，价格就不会往上猛冲。但是恰恰在不动产方面，最根本的要素——地皮，是属于天然垄断、特别稀缺的性质，也就是人类社会各中心区的地皮是最稀缺而无法增加的，必然越来越珍贵，不能说按照中国960万平方公里陆地面积平均下来，每人有一份，那还是很宽松的，实际上所有利益相关者争夺的，都是中心区、黄金地段、好的地段的不动产，即争取怎样在里面享有一个份额。谁享有，谁就垄断。这样一来，自然垄断就造成了供需长期倾斜失衡，我们只是力求合理地来调节这样一个状态而尽可能达到最多社会成员的基本满意。那么就必须强调双轨统筹，而且应该在高端住房保有环节征税。

这个税会产生什么效应？第一，对于想买房自住的人，这实际上会改变他的预期，倾向于更实惠一点买相对小户型的房子，于是正好收敛了供需紧张情况下需求方面的冲劲，并提高了土地集约利用水平。第二，买房为囤在手里做自己的“商业性社会保险”的人，会考虑买了房以后不再空置，而是租出去，于是在社会没有增加投入的情况下，却增加了租房市场的供给，又缓和了供需之间的矛盾。第三，买来炒房的人，不敢说就完全不炒了，但是在炒的时候会收敛自己的行为。因为这时整个社会氛围和利益相关者的心态和预期都有所改变，炒房者们自然会在估计风险的时候悠着点儿，而且他会考虑后边多数接手的人是要用于自住的，所以自然而然会考虑多炒中小户型。这样一来，需求方整体结构变了，开发商拿了地皮以后也要考虑更多提供中小户型，而且在参加土地“招拍挂”的环节上不能像以前那样把利润空间想象的那么大，要谨慎一点。

综合起来，需求沉稳收敛了，同时有效供给增加了，总体的供需情况就会趋于更平衡、沉稳、健康，泡沫少些，转变发展方式所追求的一些“可持续”的因素，也会注入到里面，比如土地集约利用。

                                               大方向下的路径选择

我认为必须充分肯定上海、重庆两地房产税改革试点敢为天下先、在打开局面方面的重要意义和作用。这种试点体现了邓小平理论里面一个非常重要的哲理，就是在判断了方向以后不争论，如要通过争论来取得共识，一百年也取得不了，不可能取得。那就必须先推动试点，先力求搭一个制度框架。试点取得经验、减少反对与疑虑、搭成制度框架以后，再考虑怎样动态优化，逐步健全完善起来。

前段舆论上有一些说法，指责上海、重庆两市的试点好像成效不足，“动静不大”：一是税收收入很少；再者也没有看到两个城市房价的急速下跌。其实对房产税试点效果的评判，不能这么表面化。因为，在上海、重庆这样的发达地区搞房产税试点，最重要的任务还不是筹集收入，而是在于调节市场，影响人们的住房消费，并为省以下财税体制改革提供配套。房产税是按年可持续征收的，不要急于在目前按少数地方试点情况判断它一年可以征收多少税上来，而要看到未来房产税的财源支柱属性将会逐渐显现。

还有一点，就是开征房产税房价并不会应声而落，目前我国城镇化水平实际才40%多，以后要一路走高到70%—80%才能相对稳定。单靠一个税制不可能改变中国今后城镇化几十年历史进程中城市不动产价格上扬曲线的基本模样。但是有了这个施加于房地产（不动产）保有环节的税以后，它会使这个上扬曲线的斜率降低，发展的过程更加平稳，减少泡沫，不会动不动就大起大落，造成对社会生活的负面冲击。试点后，两地高端的不动产，都明显出现了成交量下降，价格趋稳，这就是很明显的正面效应，是改革已体现的作用。另外上海管理部门原来多年想追求的一些不动产配置方面如何优化的目标，这次发现通过税制的具体设计，取得了很好地实际调节效果。比如上海多年苦恼的问题就是大家都愿意在城市中心区购置不动产，政府反复动员说周边地区很好，发展不错（确实周边地区发展也很好），但是共性与惯性造成大家都倾向于先不考虑周边地区，第一目标是在中心区购置物业。而这次上海方案里面有一个小小的杠杆：中心区域的税率是0.6%，周边区域的税率是0.4%，就差这么一点儿，便使现在的成交量大量地被引流到周边区域，所以管理部门对这样的效果非常肯定。这也说明搞市场经济要间接调控，运用规范的经济手段，而经济手段里面税收是不可忽略的政策组合工具。