房贷新政如何“去库存”？（2）

差异化管理对接现实需求

随着居民收入水平的提高和城市化进程加快，居民住房的刚性需求和改善性需求持续旺盛，通过降低住房贷款首付比例，无疑有助于提高居民购房能力，促进房地产市场平稳健康发展。

“首先，首套房贷比例下降将有效提升在不实施限购措施城市的购房能力，切实将潜在购房需求转化成有效需求。其次，本次政策的出台将会形成有效的预期管理，引导房地产开发商和购房者充分把握国家政策导向，从供需两方共同推进房地产行业优化改革。”杨跃分析，对开发商来说，需要更清晰地认识行业发展阶段，准确把握市场定位和项目开发区域定位，主动通过降价等方式转变发展模式，对接真实需求。同时，新政能够通过预期管理引导消费者理性购房、差异化购房，避免房价跟风式大起大落。

央行提出，“个人住房贷款原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点”。杨跃认为，此项规定说明新政在金融机构这一执行层面也进行“分类指导”，同样体现了政策的灵活性和差异化管理策略。

“一方面，各省级市场利率定价自律机制将起到重要区域政策落地作用，能够充分考虑当地经济金融形势和房地产市场状况，有的放矢。利率市场化改革接近尾声，市场利率定价自律机制将会在更多的金融领域发挥越来越重要的作用。另一方面，不同金融机构能够结合自身贷款投放政策、风险防控能力等因素，根据借款人的信用状况、还款能力等合理确定具体首付款比例和利率水平。这既充分给予了金融机构房地产业务发展的空间，也对其市场预判能力、风险控制能力、资产配置能力以及利率定价能力提出了更高要求。”杨跃指出。