楼市调控：如何让地产回归理性？

当地方政府不再沉迷于土地依赖，当喧闹的楼市不再充满暴利和投机，地产界刺耳的狂欢音乐才会随着这个行业里一艘艘“泰坦尼克”渐渐沉没。

在楼市调控最为严厉的年头，超大型房地产企业的销售收入仍然一路攀升，500亿元以上的房企竟有6家之多。这些地产巨头的狂欢季如何结束?至少目前还没有清晰的答案。但有一点可以肯定，他们不可能永远这么幸运，夺去他们光芒的一定是无情流逝的时间——当地方政府不再沉迷于土地依赖，当喧闹的楼市不再充满暴利和投机，地产界刺耳的狂欢音乐才会随着这个行业里一艘艘“泰坦尼克”渐渐沉没

一直热衷于用钢筋水泥埋葬中国城市过去的地产行业，在以往的六年时间里，已经成为诸多重要财经事件的发生地，但其中很少像王石这次演讲一样具有镜头感——2月21日，游学归来的王石在香港举行的论坛上不只是公开宣称万科开始进入平稳发展模式，而且毫不掩饰作为万科创始人和董事局主席那份成功之后的喜悦：“从前只期望有朝一日盈利可以达到10亿元，但2011年的销售额已经达到1200亿。”并重申万科2014年的销售额可望达到2000亿元。

意味深长的是，在这次演讲中，王石表示举双手赞成中央政府严厉调控房地产：“如果按以往的速度发展下去，房地产市场会出现问题。现在调控把房地产价格抑制住，楼市可能会软着陆，但如果不做控制的话，中国的市场会非常糟糕。虽然现在中国的开发企业过得很痛苦，但要比日本房地产泡沫爆破之后的情况好很多。”

显而易见，多年来在地产大佬中保守得最好的一个秘密被王石一语道破。在他们看来，即使是“史上最严的房地产调控”也不过是这样一种冲击：促使整个行业重新洗牌，同时也推动了产业的进一步集中和房地产市场的相对垄断。事实证明，在楼市调控持续严厉的背景下，所有大型开发商近年都获得了异乎寻常的增长。据房地产业公开的统计资料显示，2011年的全国市场销售仍然保持了增长态势，而龙头企业上涨速度更超出平均水平，企业集中度也继续提升。销售收入500亿元以上的超大型房地产企业就有6家之多：万科1210亿元，恒大808亿元，绿地776亿元，保利732亿元，中海720亿元，万达560亿元，即使是排行第7位的碧桂园也高达430亿元。更让人不可思议的是，就在几个急于从土地销售获得财政收入的城市如芜湖试图放松调控被叫停之后，万科、恒大等大型开发商的股价居然还大涨了差不多20%。

到底是什么力量维持了地产界这些庞然大物在全球独一无二的增长和攫取财富的速度?简单的供求关系已经很难解释今天中国房地产市场的现状了。房地产领域不仅吸引了最多的私人投资，实际上还被认定为经济增长的一个最主要来源。正是这种政界流行的见识让这些地产巨头的饕餮大餐从不缺少材料，也让一个市场的破坏者反而变成了最大的受益者，房地产的社会性投资属性在他们手里顷刻荡然无存。

及时调整企业战略布局，维持高周转率，保证充足的流动资金，在许多业内人士看来，这些通常被视为地产巨人的企业在非景气年头取得成功的关键因素，但他们与地方政府难以启齿的媾和却被忽略了，而这一点正是很多地方政府总想偷偷摸摸的挑战中央调控楼市决心的内在动机与根本原因。

长期延续的卖地财政是地方政府乐于同地产巨头合作的基础。政府需要花钱，需要投资，就得卖地，而地产商需要赚钱，需要扩张，就得买地盖楼销售。为数不少的地产巨头几乎都是地方政府敲锣打鼓招商引资而去的。有一组数字就很能说明问题，在楼市调控最为严厉的2011年，全国土地出让金收入竟然攀升至3.15万亿元，而2009年这一数字仅为1.59万亿元，两年内卖地收入就实现了翻一番。再向前追溯，综观1998年住房制度改革到今天的13年间，土地出让收入总额累计高达12.75万亿元，年均土地收入也达1万亿元，由此可见地方政府卖地赚钱的冲动有多么强烈。

应当承认，当拥有权力的地方政府与大量资本结合时，就必定产生规模巨大的灰色经济——地方官员为土地财政恋恋不舍，开发商为攫取暴利而无尽狂欢，投机人则为坐享巨额差价而喜形于色，最后留下来买单的就只有那些受苦受难的购房人。

在正常的商业竞争中，让大者更大，让强者更强，这本来是市场经济的一个自然法则，无可厚非。即便是市场失灵的时候，只要政府之手适度调控或者干预，那些非理性的财富增长迟早都能够回到正确的轨道上来。然而，中国的房地产业却由于地方政府的深度介入与此显得迥然不同——在地产市场开始出现巨无霸并酝酿可怕资产泡沫的时候，它不只是让中央政府的调控政策常常失灵甚至落空，还悄悄缔造了天文数字的权贵资本以及建立在特权基础上的权贵资本的狂欢。这，才是中央出台“限购、限贷、限价”这些严控政策之前始料未及的，也完全与社会底层人群渴望的楼市调控初衷背道而驰。

地产大鳄的巨大能量一方面来自他们与各个地方政府那种隐秘而特殊的关系，另一方面来自于各种容易得到的丰厚资本。这就注定了大肆囤地，垄断资源，暴力征迁，破坏环境，绑架银行，虚假广告，潜规则盛行，不公平对待处于弱势的购房人群——等等这些房地产行业的劣迹总与他们保持着或近或远的关系。

正如清华大学教授、央行顾问李稻葵(微博)所言：“房价不断上涨、地方政府出售越来越多的土地以资助自身投资的局面……是疯狂的。这种局面正在摧毁我们的经济，没有一个经济体能够这样增长。”

令人欣慰的是，我们已经看到了中央政府调控房地产的态度和决心。在未来的一段时期内，不只是坚定不移地继续执行房地产调控政策，抑制投资投机性购房，促使房价合理回归，而且决策层已明确要求加快建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。据悉，国务院已通知住建部开展房地产调控的长效机制研究，并督促研究扩大房产税试点范围，这意味着扩大、优化使用房产税等财税调控手段将成为继续深化楼市调控的主要工具。

地产巨头的狂欢季如何结束?至少目前还没有清晰的答案。但有一点可以肯定，他们不可能永远这么幸运，夺去他们光芒的一定是无情流逝的时间——当地方政府不再沉迷于土地依赖，当喧闹的楼市不再充满暴利和投机，地产界刺耳的狂欢音乐才会随着这个行业里一艘艘“泰坦尼克”渐渐沉没。

楼市调控下的地产巨头

不管楼市调控政策有多么严厉，别墅照建不误，虚假广告充斥街头，潜规则仍然盛行——人们在感叹地产巨头能量巨大的同时，也对这种官商结合的商业模式提出质疑：这条路究竟能走多远?

2012年的2月，初春还寒，宏观调控下的中国楼市，到了又一个十字路口，经过洗礼，一些房地产企业因资金链断裂而成为历史的尘埃，而另外一些企业却是“心若磐石，我自岿然不动，一心一意谋发展”，在此背景下，房地产公司的生存、发展状况也成为我们关注的热点。

《法人》杂志无意指责房地产企业的运作个案，但在宏观调控的大环境下，选择微观企业作为调研的切入点，更能体现出标本价值。

近日，《法人》记者奔赴湖北、湖南、广东，对上述问题进行了采访调查。