“小产权”背负大问题（7）

深圳分类处理、宽严相济

相比于玉环县，深圳的小产权房处置试点更受关注，也更具标志性意义。在深圳，官方文件上从来不存在小产权房的字样，而称之为“农村城市化历史遗留违法建筑”，但不少法律界人士认为，两者性质是一致的。

深圳市查处违法建筑和处理农村城市化历史遗留问题领导小组办公室公布的数据显示，截至2009年底，深圳市农村城市化历史遗留违法建筑总计达37.74万栋，约4亿平方米，约占深圳市总建筑面积的一半。

今年1月中旬，深圳以政府公报形式公布了《〈深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定〉试点实施办法》，从2014年4月1日起施行。办法提出，对农村城市化历史遗留违法建筑采取分类处理方式。对非原村民所建，以及以房地产开发为目的未经批准建设的住宅类违法建筑，不予处理确认。

对原村民、农村集体经济组织或者其继受单位所建的住宅类历史遗留违法建筑，根据不同情况，免缴地价或按现行公告基准地价的25％补缴地价，并且超面积部分每平方米罚款30元至200元。对于原村民违反“一户一栋”原则所建违法建筑的多栋部分，多栋的第三栋及以上栋数部分不予处理确认。

办法规定，历史遗留违法建筑经处理、初始登记后，为非商品性质房地产，限定自用，不得抵押、转让；有三类历史遗留违法建筑在补缴地价的情况下可申请转为商品性质。

另外，办法还提出，历史遗留违法建筑当事人或者管理人申报后不愿意办理处理确认手续的，可以向区政府申请政府收购。政府收购后，可以根据房屋实际安全状况作为临时性保障性住房。

“可以考虑把部分小产权房转化为公共租赁房，但不涉及产权问题，即政府也不进行确权，而是提供一个操作规则和政策，凡是符合交通、配套、安全各方面条件的小产权房纳入保障房体系。”深圳市住房研究会常务副会长陈蔼贫说，这可以在一定程度上解决保障房房源不足的问题。

事实上，从2008年开始，深圳市保障性安居工程建设指挥部即选中宝安区中闽花园、步涌新村等片区作为“依法处理和征收历史遗留违法统建楼解决保障性住房房源”的试点。

深圳市规划和国土资源委员会一位内部人士透露，宝安区以“先罚款、后赎买”的方式处理中闽花园违建问题，即对开发商进行罚款之后又付了一笔钱给对方，买断中闽花园的权益，将管理权移交给宝安区住建局作为保障性住房，同时在国土规划部门补办手续，这种做法存在争议和风险，但也不失为一种创新和尝试。

告别“鸵鸟政策”

玉环和深圳的试点有几个相似之处，一是都采取了分类处理的办法，既不是一律拆除，也不是全部转正；二是部分小产权房在接受处罚后，得到了确认；三是得到确认并不等同于完全转为商品房，在权利上还受到很多限制；四是部分小产权房可以转为保障房。

同时，两地对增量小产权房都进行严厉打击。深圳市在出台试点办法的同时下发《关于坚决查处在建、在售违法建筑的通知》，提出继续保持“严查严管严办”的查违高压态势，并强调对在建、在售的违法建筑坚决叫停，严肃查处，坚决拆除一批，教育一片。

广州市社会科学院高级研究员彭澎认为，深圳等地对小产权房“分类处理”具有普遍意义，而且即使对小产权房的处理确认也属于“有限确认”，仍限制流转获利、限制征地搬迁补偿标准。因此可以说在法理上小产权房都是违法的，但处理方式可以“从宽”或者“从严”。

多位专家认为，小产权房属于历史遗留问题，比起一概不承认但又解决不了，部分承认、补缴地价、补办手续的分类管理思路显然是一种办法，至少有可能使长期得不到解决的问题找到一条相对合理的解决之路。

“长期以来，许多地方对小产权房问题采取‘鸵鸟政策’，既不承认合法，又无法全盘清理，结果导致全国范围内小产权房盛行。”彭澎说，深圳等地的解决方案可为全国其他地区处置小产权房提供参考。（记者 詹奕嘉 王俊禄）